📌 3줄 핵심 요약
- 대상: 2021년 6월 30일 이전부터 상가를 계속 빌려 쓰는 소상공인 임차인의 월세를 깎아 준 상가 임대사업자(부동산임대업 사업자등록자)
- 공제액: 착한 임대인 세액공제 = 임대료 인하액의 70% 세액공제(기준소득금액 1억원 이하 개인 기준, 1억원 초과는 50%), 공제기간 2028년 12월 31일까지
- 신청: 인하한 해의 종합소득세 확정신고(법인은 법인세 신고) 때 세액공제신청서와 서류 4종 제출 (2026년 10월 기준)
착한 임대인 세액공제는 소상공인 임차인의 상가 월세를 깎아 준 임대사업자가 깎아 준 금액(임대료 인하액)의 70%를 소득세나 법인세에서 빼 주는 제도이고, 현행 조문은 공제기간을 2028년 12월 31일까지로 정합니다(법제처 「조세특례제한법」 제96조의3, 2026년 9월 18일 시행본·2026년 10월 조회 기준).
시행령이 인하액을 그해 수입금액으로 계산하므로 올해분은 12월 31일까지 실제로 낮춰 받은 임대료가 기준이고, 연말 전에 인하 약정서와 입금 내역을 갖춰 두는 것이 첫 준비입니다. 임차인 쪽에서 보면 월세 인하는 고정비를 줄이는 일이고, 고금리 사업 대출을 안고 있는 사장님에게는 연 7% 이상 사업 대출을 고정금리로 바꾸는 소상공인 대환대출이 고정비를 줄이는 또 하나의 길입니다. 다만 대출은 결국 갚아야 하는 돈이고 연체하면 신용도가 떨어지니 상환 계획부터 세워야 합니다.
착한 임대인 세액공제, 얼마나 돌려받나요?
착한 임대인 세액공제로 줄어드는 세금은 「1년간 깎아 준 임대료 × 70%」이고, 기준소득금액이 1억원을 넘는 개인은 「× 50%」입니다. 조문은 이 계산을 다음과 같이 적고 있습니다.
“임대료 인하액의 100분의 70(대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 해당 과세연도의 기준소득금액이 1억원을 초과하는 경우에는 100분의 50)에 해당하는 금액을 소득세 또는 법인세에서 공제한다”
예를 들어 월세 200만원 상가를 2026년 1월부터 12월까지 월 150만원만 받았다면, 산식은 「(200만원 − 150만원) × 12개월 × 70% = 420만원」입니다. 이 값은 종합소득금액이 6,000만원이라 기준소득금액(6,000만원 + 인하액 600만원)이 1억원 이하이고, 이 공제를 빼기 전 남은 산출세액이 420만원 이상일 때 성립합니다. 산출세액이 모자라 다 쓰지 못한 금액은 다음 과세연도부터 10년 안에 이월해 공제하되, 개인은 사업소득(부동산임대업 소득 포함)에 대한 소득세에서만 빼 줍니다(법제처 「조세특례제한법」 제144조).
기준소득금액 1억원, 왜 인하액까지 더해 따지나요?
착한 임대인 세액공제의 공제율을 가르는 기준소득금액은 종합소득금액에 임대료 인하액을 다시 더한 금액이라서, 종합소득금액이 1억원 아래여도 50%가 될 수 있습니다. 시행령은 이 값을 “해당 과세기간의 종합소득과세표준에 합산되는 종합소득금액에 임대료 인하액을 더한 금액”으로 정합니다(법제처 「조세특례제한법 시행령」 제96조의3 제5항, 2026년 10월 조회 기준).
같은 월 50만원 인하라도 종합소득금액이 9,500만원이면 기준소득금액은 1억 100만원(9,500만원 + 600만원)이 되어 공제율 50%가 적용되고, 공제액은 「600만원 × 50% = 300만원」으로 앞의 예보다 120만원 적습니다(이 공제를 빼기 전 남은 산출세액이 300만원 이상일 때).
착한 임대인 세액공제 요건 한눈에
착한 임대인 세액공제는 상가 부동산임대업 사업자가 2021년 6월 30일 이전부터 임차한 소상공인의 월 임대료를 깎아 줬을 때만 받습니다. 시행령 제96조의3 제1~4항이 정한 이 공제의 주요 요건을 옮긴 것이 아래 표입니다.
| 임대인 | 상가건물 부동산임대업 사업자등록을 한 개인·법인 |
|---|---|
| 건물 | 「상가건물 임대차보호법」상 상가건물 |
| 임차인 자격 | 「소상공인기본법」상 소상공인, 사업자등록자 |
| 임차 시작 | 2021년 6월 30일 이전부터 계속 임차해 영업용으로 사용 |
| 인하 대상 | 월 임대료(보증금 인하분은 계산에서 제외) |
출처: 법제처 「조세특례제한법 시행령」 제96조의3 제1~4항
표의 「상가건물」 행 때문에 주택 임대는 이 공제와 무관합니다. 임대인이 다른 업종으로만 사업자등록을 했다면 부동산임대업 등록부터 해 두어야 상가임대인으로 인정받습니다.
임차인이 어떤 소상공인이어야 하나요?
착한 임대인 세액공제의 임차인은 2021년 6월 30일 이전부터 그 상가를 계속 빌려 영업에 쓰고 있는 소상공인이어야 하므로, 그 뒤에 새로 들어온 임차인의 월세를 깎아 줘도 공제되지 않습니다. 소상공인 여부는 「소상공인기본법」 기준이며, 신고 때 소상공인시장진흥공단이 확인한 서류로 증명합니다(같은 시행령 제96조의3 제3항·제8항).
업종 제한도 있습니다. 국세청은 사행행위업, 금융보험업, 부동산업 등 시행령 별표 14의 업종을 하는 임차인을 대상에서 빼고, 상가를 다시 빌려주는 전대인은 부동산임대업자에 해당한다고 안내합니다(국세청 「2025 중소기업 세제·세정지원 제도」, 2026년 10월 조회 기준). 임대인의 가족 등 「국세기본법」상 특수관계인인 임차인도 제외됩니다.
시행령 제96조의3 제3항 제2호는 임대차계약이 끝나기 전에 폐업한 임차인도 폐업 전에 위 요건을 갖췄고 2021년 1월 1일 이후 계약기간이 남아 있었다면 대상으로 봅니다. 폐업 사실만으로 그동안 깎아 준 임대료가 공제에서 빠지지는 않는다는 뜻입니다.
📌 이 주제, 이어서 읽기
- 💡 종합소득세 기한 후 신고 — 30%냐 20%냐, 가산세 감면이 갈리는 날 → blog.yongal2.com
인하액은 어떻게 계산하나요?
착한 임대인 세액공제의 인하액은 「인하 직전 계약대로 받았을 그해 임대료 − 그해 실제로 받았거나 받기로 해 수입금액이 된 임대료」입니다. 시행령 제96조의3 제4항은 이때 보증금을 임대료로 환산한 금액은 빼고 계산하도록 정하므로, 보증금만 낮춰 주면 인하액이 0원입니다.
계산 기간은 그해 중 공제기간에 해당하는 달로 한정됩니다. 같은 임차인과 갱신·재계약하면서 임대료를 낮춘 경우, 시행령은 갱신 계약의 임대료를 기준으로 삼는 기간을 「2025년 12월 31일까지」로 적고 있으므로 2026년 이후 분의 기준 임대료는 관할 세무서나 국세상담센터(126)에서 확인하세요.
💡 알아두세요 착한 임대인 세액공제는 「계약서상 금액」이 아니라 「그해 수입금액이 된 임대료」로 인하액을 셉니다. 구두로 깎아 주고 세금계산서를 원래 금액으로 발행하면 인하 사실을 증명하기 어려우니, 약정서·세금계산서·입금액이 같은 금액을 가리키게 맞춰 두세요.
공제가 안 되거나 도로 내야 하는 경우는?
착한 임대인 세액공제는 인하 직전보다 임대료나 보증금을 올리면 그해 공제가 빠지고, 장부 없이 추계(정해진 비율로 소득을 추정하는 방식)로 신고하거나 기한을 넘겨 신고해도 받을 수 없습니다. 주요 배제·추징 사유를 정리하면 아래 표와 같습니다.
| 그해 중 인상 | 그해 공제 배제(갱신 시엔 직전 대비 5% 초과 인상) |
|---|---|
| 종료일 뒤 6개월 내 인상 | 이미 공제받은 세액 추징 |
| 추계 신고 | 공제 배제(간편장부대상자는 추계여도 적용) |
| 기한 후 신고·무신고 결정 | 공제 배제 |
| 경정·경정 예상 수정신고 | 과소신고 금액분 공제 배제 |
| 사업자 의무 불이행 | 사업용계좌 미개설·현금영수증 미가맹 등이면 배제 |
출처: 같은 시행령 제96조의3 제6·7항(인상·추징), 「조세특례제한법」 제128조(추계·기한 후 신고·경정·의무 불이행)
추계·기한 후 신고 배제는 조세특례제한법 제128조에 있고, 조문은 추계 신고에 대해 “제96조의3(「소득세법」 제160조에 따른 간편장부대상자는 제외한다)”을 적용하지 않는다고 적습니다. 복식부기 의무가 있는 임대인이라면 장부 작성 여부부터 확인해야 합니다.
2026년에 깎았다면 2027년 6월 30일까지 올리지 마세요
착한 임대인 세액공제의 추징 기간은 「과세연도 종료일 이후 6개월 이내」라서, 2026년분을 공제받았다면 2027년 6월 30일까지 인하 직전 계약보다 임대료·보증금을 올리면 받은 세액을 도로 냅니다. 시행령 제96조의3 제7항이 정한 기간이며, 갱신 계약이면 직전 계약 금액의 5%를 넘겨 올린 경우가 이에 해당합니다. 인하를 끝내고 원래 월세로 돌리는 시점은 이 기간 뒤로 잡는 편이 안전합니다.
최저한세와 농어촌특별세는 어떻게 되나요?
착한 임대인 세액공제에는 최저한세(감면을 받아도 최소한 내야 하는 세금)가 적용되지 않지만, 농어촌특별세는 과세된다고 국세청은 안내합니다(국세청 「2025 중소기업 세제·세정지원 제도」). 다른 감면이 많아 최저한세에 걸리는 임대인도 이 공제는 깎이지 않지만, 농어촌특별세만큼 실제 절세액은 작아집니다.
사업 초기 임대인이라면 지역별로 소득세를 줄여 주는 창업중소기업 세액감면과 요건이 서로 다르니, 감면 대상 소득과 착한 임대인 세액공제 대상 임대료를 나눠 계산해 두세요. 창업감면은 사업 소득 쪽, 이 공제는 깎아 준 임대료 쪽에서 출발하는 계산이라 준비 서류도 다릅니다.
같은 해 직원을 늘린 임대사업자라면 고용 인원이 늘어난 만큼 연차별로 빼 주는 통합고용세액공제도 종합소득세 신고서에서 함께 따져 볼 항목입니다. 두 공제를 한 번의 신고에서 함께 정리하면 빠뜨림이 줄어듭니다.
착한 임대인 세액공제는 언제 신청하나요?
착한 임대인 세액공제는 임대료를 깎아 준 해의 과세표준신고와 함께 신청하므로, 개인 임대사업자는 2026년분을 2027년 5월 종합소득세 확정신고 때 냅니다(같은 시행령 제96조의3 제8항). 신청서를 내지 않으면 공제가 자동으로 붙지 않으며, 법률도 공제를 받으려는 자가 “임대료를 인하한 사실을 증명하는 서류 등을 갖추어 공제를 신청하여야 한다”고 정합니다(조세특례제한법 제96조의3 제3항).
그 전에는 상반기 몫 소득세를 미리 내는 종합소득세 중간예납 고지서가 먼저 옵니다. 착한 임대인 세액공제 신청은 이와 별개로 다음 해 확정신고 몫입니다.
신청 순서: 연말 전에 갖출 서류와 신고 4단계
착한 임대인 세액공제 신청에 첨부할 서류는 임대차계약서·인하 합의서·임대료 지급 증빙·임차인 소상공인 확인 서류 네 가지입니다. 조세특례제한법 시행령 제96조의3 제8항이 열거한 목록이며, 아래 순서대로 연말 전에 준비해 두면 5월 신고가 간단해집니다.
- 인하 직전 임대차계약서 사본 — 2020년 1월 1일 이후 갱신·재계약했다면 갱신 계약서 사본도 함께 챙깁니다.
- 인하 합의 증명 서류 — 확약서·약정서·변경계약서 중 하나에 인하 금액과 기간을 적고 임대인·임차인이 서명합니다. 날짜가 빠지면 공제기간 해당 여부를 다투게 되니 꼭 적으세요.
- 임대료 지급 확인 서류 — 인하된 금액으로 발행한 세금계산서와 통장 입금 내역을 달마다 맞춰 둡니다.
- 임차인의 소상공인 확인 서류 — 소상공인시장진흥공단이 임차인의 소상공인 해당 여부와 업종을 확인한 서류로, 임차인이 직접 발급받아 넘겨줘야 합니다.
서류가 모이면 홈택스 종합소득세 신고 화면에서 세액공제신청서를 작성해 함께 제출합니다. 임차인에게는 연말 전에 미리 소상공인 확인 서류 발급을 부탁해 두는 것이 가장 흔한 지연을 막는 방법입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 한 달 치 임대료를 아예 면제해 줘도 공제되나요?
A. 네, 면제한 임대료도 인하액으로 보아 공제됩니다. 국세청이 소개한 해석(사전2021법령해석법인-0375, 2021.4.16.)은 공제기간 중 1개월분을 면제하고 그해 당초 계약보다 임대료·보증금을 올리지 않은 경우 면제액에 세액공제를 적용한다고 봤습니다. 월 200만원 상가라면 면제액 200만원이 인하액이 됩니다.
Q. 밀린 임대료를 나중에 깎아서 받아도 되나요?
A. 네, 공제기간 안에 생긴 연체 임대료를 공제기간 안에 사후적으로 깎아 받아도 다른 요건을 갖추면 공제됩니다(국세청 안내 책자에 실린 기획재정부 소득세제과-51, 2021.1.21.). 공제기간은 2028년 12월 31일까지이므로, 그 안에 인하 합의와 수령이 끝나야 합니다.
Q. 임차인이 가게를 다른 사람에게 통째로 넘기면 계속 공제되나요?
A. 아니요, 새 임차인 몫은 공제되지 않습니다. 2021년 6월 30일 이전부터 임차하던 사람이 그 뒤 사업을 포괄양도하고 새 임차인이 임대차계약을 승계했다면, 새 임차인은 「2021년 6월 30일 이전부터 계속 임차」 요건을 갖추지 못한 것으로 봅니다(국세청 안내 책자에 실린 서면2023법규소득-1290, 2024.1.29.).
Q. 임차인이 업종을 바꾸려고 폐업했다가 다시 개업하면요?
A. 같은 상가를 계속 빌려 영업용으로 쓰고 사업 내용만 바뀌었다면 요건을 갖춘 것으로 봅니다(국세청 안내 책자에 실린 사전2021법령해석소득-0219, 2021.3.18.). 이 해석은 2020년 이전부터 계속 계약하던 임차인 사례이며, 새 업종이 시행령 별표 14의 제외 업종이면 공제되지 않습니다.
✅ 신청 전 확인할 것
- 임차인의 임차 시작일이 2021년 6월 30일 이전인지 계약서로 확인
- 종합소득금액 + 인하액이 1억원을 넘는지 미리 계산(넘으면 공제율 50%)
- 인하를 끝내고 원래 월세로 돌릴 때 다음 해 6월 30일이 지났는지 확인
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본 글은 2026년 10월 기준으로 작성했으며, 최신 금액·자격·기간은 공식 사이트에서 확인하세요. 실제 공제액은 신고서상 산출세액과 세무서 결정 기준입니다.