버팀목 연장, 결혼 후 합산소득만 넘으면 가산 0.15%p(10월 19일 이후 만기)

버팀목 전세자금대출 기한연장 때 은행은 새 임차보증금과 현재 소득으로 금리를 다시 정하고, 최초 대출금이나 직전 연장 잔액의 10% 이상을 갚지 않으면 가산금리를 붙입니다(주택도시기금 「버팀목전세자금 기한연장」 안내, 2026년 11월 조회 기준). 만기가 2026년 10월 19일 이후인 계좌부터는 미혼 때 받은 대출을 결혼 뒤 연장하며 부부합산 소득만 기준을 넘는 경우의 가산이 0.3%p에서 0.15%p로 낮아졌습니다.

버팀목 전세자금대출 기한연장 때 은행은 무엇을 다시 보나요?

버팀목 전세자금대출 기한연장 때 수탁은행(기금 대출 업무를 맡은 은행)은 계약·거주 확인, 무주택·중복대출 점검, 금리 재판정을 다시 합니다. 주택도시기금 「버팀목전세자금 자주하는질문」(2026년 11월 조회 기준)에 따르면 계약기간·보증금, 채무자와 임차인이 같은지, 그 집에 계속 사는지를 서류로 확인합니다.

「기한연장」 안내는 기초생활수급·차상위(연소득 4천만원 이하), 한부모(연소득 5천만원 이하), 장애인·노인부양·고령자가구 우대도 연장 때 다시 확인해 조건이 바뀐 세대는 멈춘다고 적습니다.

연장 뒤 갚는 전세자금대출 원리금은 세금과도 이어집니다. 「소득세법」(2026년 1월 1일 시행본)은 근로소득이 있는 무주택 세대주가 국민주택규모 이하 주택 임차자금으로 빌린 돈의 원리금 상환액 40%를 근로소득금액에서 빼 주는 전세대출 원리금 소득공제를 둡니다(청약저축 공제와 합쳐 연 400만원 한도).

잔액 10%를 안 갚으면 버팀목 연장 금리는 얼마나 오르나요?

최초 대출금이나 직전 연장 잔액의 10% 이상을 갚지 않고 연장하면 금리가 연 0.2%p 오르고, 갱신 계약기간이나 대출기간이 1년 이하면 0.1%p가 붙습니다(2026년 11월 기준). 「기한연장」 안내는 분할상환으로 이미 10% 이상 갚은 계좌는 제외하며, 옛 계좌의 가산 폭은 아래 표와 같습니다.

10% 미상환 시 가산금리	갱신·대출기간 1년 초과	1년 이하
2024년 7월 30일 이전 취급 외 계좌	연 0.2%p	연 0.1%p
2024년 7월 30일 이전 취급 계좌	연 0.1%p	연 0.05%p
분할상환으로 10% 이상 이미 상환	가산 없음	가산 없음

출처: 주택도시기금 「기한연장」 안내·「자주하는질문」(1년 이하 기준은 전세금안심대출보증이면 1년 1개월 이하)

버팀목 잔액 1억원이면 10% 상환과 가산의 이자 차이는 얼마인가요?

부부합산 연소득 2천만원 초과~4천만원 이하, 보증금 1억원 초과 구간(주택도시기금 「버팀목전세자금 대출안내」 금리표 연 2.9%, 2026년 11월 조회 기준)에서 잔액 1억원을 연장하면 단순 연이자 차이는 연 49만원, 그중 가산금리 몫은 20만원입니다. 나머지 29만원은 먼저 갚은 1천만원의 이자입니다.

• 1천만원(10%) 상환 후 연장: 9,000만원 × 2.9% = 연 261만원
• 상환 없이 연장: 1억원 × (2.9% + 0.2%p) = 연 310만원

2024년 7월 30일 이전 취급이 아닌 계좌, 갱신 계약 1년 초과, 우대금리·지방 0.2%p 인하가 없다고 가정한 필자 계산입니다. 변동금리라 실제 이자는 은행 일할 계산과 고시 변동을 따르고, 「대출안내」상 우대 후 최종금리는 연 1.0% 하한이 있으며 보증서 담보면 보증료가 따로 듭니다.

소득이 기준을 넘으면 버팀목 연장이 막히나요?

소득 초과만으로 연장이 막히지는 않고, 그 임차보증금 구간의 최고금리에 연 0.3%p를 더한 금리로 연장됩니다. 소득기준은 같은 「대출안내」상 부부합산 연 5천만원 이하이고, 다자녀·2자녀 가구 등은 6천만원, 신혼부부는 7.5천만원 이하입니다.

임차보증금 구간	금리표 최고금리	소득 초과 시(필자 계산)
5천만원 이하	연 3.3%	연 3.6%
5천만원 초과~1억원 이하	연 3.4%	연 3.7%
1억원 초과	연 3.5%	연 3.8%

최고금리 = 「대출안내」 금리표 부부합산 6천만원 초과~7.5천만원 이하 행 값, 오른쪽 열 = 최고금리 + 0.3%p 필자 계산(우대·지방 0.2%p 인하 전)

2025년 2월 20일 이전 버팀목 계좌도 연장마다 소득을 보나요?

아니요, 2025년 2월 20일 이전 취급 계좌는 2회차 연장까지 신규 당시 소득을 쓰고 3회차 연장부터 소득을 다시 심사합니다. 「자주하는질문」은 2024년 7월 30일 이전 취급 계좌라면 연장 때 보증금으로만 금리를 재판정하고 소득은 신규 당시 기준을 쓴다고 안내합니다.

연장이 거절되거나 일부를 먼저 갚아야 하는 경우는?

버팀목 전세자금대출 기한연장은 집을 샀거나, 기금 대출이 겹쳤거나, 면적 기준을 넘으면 안 되고, 새 보증금이 대출금보다 적으면 차액을 먼저 갚습니다(「자주하는질문」·「기한연장」 안내).

• 주택 취득: 집을 사면 기한이익 상실(만기 전이라도 대출금을 바로 갚아야 하는 상태)로 상환합니다.
• 기금 중복대출: 세대원이 다른 기금 대출을 쓰면 상환 대상입니다.
• 면적 초과: 임차 전용 85㎡(약 25.7평, 수도권 밖 읍·면 100㎡) 초과면 연장 불가.
• 세대 분리: 단독세대주가 됐으면 분리된 배우자·자녀의 무주택도 확인합니다.

보증금 기준에는 예외가 있어, 대출금을 늘리지 않고 기한만 연장하면 담보 확인 후 수도권 5억원·수도권 밖 3억원 이내에서 허용한다고 「자주하는질문」은 답합니다(청년전용 보증부월세대출 제외). 주택도시보증공사(HUG) 보증서 담보 계좌는 새 계약 전에 보증서 발급 가능 물건인지 확인합니다.

최장 10년을 채우면 버팀목 연장은 끝인가요?

미성년 자녀가 있으면 끝나지 않습니다. 「대출안내」는 이용기간 최장 10년 뒤 연장 시점의 미성년 자녀 1명당 2년을 더해 최장 20년까지 쓸 수 있다고 적고, 「자주하는질문」은 2025년 6월 23일 이후 최대 연장횟수 제한이 삭제돼 기존 계좌에도 적용된다고 안내합니다.

추가 연장은 회차마다 자녀 수를 다시 셉니다. 1회차는 최장 연장기간 만료일에 미성년 자녀 1명 이상, 2회차는 1회차 만료일에 2명 이상(각 만료일의 미성년 기준)이 필요해, 자녀가 1명이면 추가 2년은 한 번입니다.

미혼 때 받은 버팀목, 결혼 뒤 연장하면 가산금리는 얼마인가요?

본인 소득은 기준 이하인데 결혼으로 부부합산 소득만 기준을 넘으면 그 보증금 구간 최고금리에 0.3%p가 아니라 0.15%p만 더합니다. 「기한연장」 안내에 실린 이 완화를 주택도시기금 버팀목 자주하는질문은 신규 때 미혼이다가 대출기간 중 혼인한 계좌 중 만기가 2026년 10월 19일 이후인 계좌에 적용한다고 답합니다.

결혼했다고 신혼부부 전용 상품으로 갈아탈 수는 없습니다. 「자주하는질문」은 기금 전세자금 대출 상품끼리 대환(기존 대출을 새 대출로 바꾸는 것)이 안 된다고 안내하므로(신생아 특례 등 3종 예외), 신혼부부 버팀목 전세자금대출은 처음 받을 때 고르는 상품입니다.

버팀목 기한연장·추가대출·대환은 언제 무엇을 쓰나요?

같은 집에서 만기만 늘리면 기한연장, 보증금이 올라 더 빌리면 추가대출, 이사로 집이 바뀌면 목적물 변경 대환입니다. 「자주하는질문」 기준으로 추가대출은 신규에 준해 심사합니다.

구분	쓰는 때	핵심 조건
기한연장	같은 집 계속 거주	금리 재판정 + 10% 상환 또는 가산
추가대출(보증금 증액)	같은 집 보증금 인상	1년 이상 거주 + 직전 대출 후 1년 경과
추가대출(이사)	A집 → B집 이사	A집 1년 이상 거주 후
목적물 변경 대환	이사로 집 변경	10% 상환 또는 가산, 소득은 연장 기준

출처: 주택도시기금 「자주하는질문」

갱신 계약으로 더 빌릴 때 「대출안내」는 갱신계약 대출을 계약갱신일부터 3개월 이내, 한국주택금융공사(HF) 전세자금보증의 묵시적 갱신은 연장개시일부터 3개월 이내 신청으로 정합니다.

버팀목 대출이 되는 집의 법적 범위

버팀목 전세자금대출은 「주택도시기금법」(2026년 6월 2일 시행본) 제9조가 정한 기금 용도에 근거하며, 조문은 기금 주택계정을 “국민주택규모 이하의 주택의 구입ㆍ임차 또는 개량”과 준주택의 구입·임차에 대한 출자 또는 융자에 쓰도록 정합니다. 그래서 「자주하는질문」은 주택법상 주택·준주택이 아닌 생활숙박시설은 지원 불가라고 안내합니다.

이름에 버팀목이 붙어도 조건이 따로인 상품이 있습니다. 쪽방·고시원 등에서 옮기는 가구용 주거취약계층 이주지원 버팀목은 기금 상품 목록에 별도로 올라 있어 위 금리표가 아닌 그 상품 기준을 씁니다.

연장 전에 상환 여력부터 따져야 하는 이유

버팀목 전세자금대출도 빌린 돈이라 기한연장을 해도 원금은 남고 만기마다 갚거나 다시 연장해야 합니다. 이자가 밀리면 신용도가 떨어지고, 「대출안내」는 연체·대위변제 정보가 남은 사람은 버팀목 대출을 받을 수 없다고 적고 있습니다. 「기한연장」 안내의 10% 상환 목돈도 생활비를 깎지 않는 본인 상환 능력 안에서 정해야 합니다.

연말 세금 한도도 같이 봅니다. 「소득세법」은 주택임차자금 원리금 상환액 공제와 청약저축 납입액 공제의 합계 중 연 400만원 초과분을 없는 것으로 보므로, 전세대출 원리금 공제로 이미 한도를 채운 집은 주택청약 소득공제를 더해도 공제액이 늘지 않습니다.

버팀목 전세자금대출 기한연장 신청은 어떻게 하나요?

버팀목 전세자금대출 기한연장은 대출받은 수탁은행에 서류를 내 신청하면 은행이 금리를 다시 정해 처리합니다. 「기한연장」 안내상 이때 일시상환과 혼합상환(원금 10~50%를 나눠 갚고 나머지는 만기에 갚는 방식, 「자주하는질문」 기준) 사이 상환방법도 바꿀 수 있습니다.

1. 집주인과 갱신 계약의 보증금·기간을 확정하고, 보증금이 줄면 차액 상환 자금을, 10% 상환 여부도 정합니다.
2. 영업점에 연장을 상담하고, HUG 보증 담보 계좌면 보증 발급 대상인지 묻습니다.
3. 아래 서류를 내면 은행이 계약·거주·무주택을 확인하고 금리를 재판정합니다.
4. 혼인·출산 등 세대 변화가 있으면 우대금리 재심사 서류도 함께 냅니다.

• 갱신(또는 새) 임대차계약서
• 주민등록등본
• 임차 주택 등기사항전부증명서
• 소득 서류: 근로소득은 원천징수영수증·소득금액증명원 등, 사업소득은 소득금액증명원 등
• 재직 확인: 건강보험자격득실확인서(사업자는 사업자등록증명원)

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자주 묻는 질문 (FAQ)

본 글은 2026년 11월 기준으로 작성했으며, 최신 금액·자격·기간은 공식 사이트에서 확인하세요.