장기보유특별공제 1주택 최대 80%, 2년 안 살면 얼마나 줄어드나요?

장기보유특별공제는 집을 3년 이상 갖고 있다가 팔 때 양도차익(판 값에서 산 값과 필요경비를 뺀 이익)의 일부를 빼 주는 양도소득세 공제이고, 1세대 1주택이면서 보유기간 중 2년 이상 살았을 때만 최대 80%까지 커집니다. 집을 사면서 받은 주택담보대출 이자는 보유하는 동안 장기주택저당차입금 소득공제로, 팔 때 생긴 차익은 장기보유특별공제로 줄인다고 구분하면 두 공제를 헷갈리지 않습니다.

장기보유특별공제, 1주택이면 최대 몇 %까지 받나요?

1세대 1주택을 3년 이상 보유하고 그 기간 중 2년 이상 거주했다면 장기보유특별공제는 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%를 더해 최대 80%까지 받습니다(보유 10년·거주 10년 이상일 때). 국세청 「장기보유특별공제율」 안내(2026년 10월 조회 기준)는 1세대 1주택의 보유·거주 공제율을 각각 최대 40%로 정합니다.

1주택이 아니거나 거주 2년을 못 채우면 일반 공제율(3년 보유 6%부터 연 2%포인트씩, 15년 이상 30% 상한)이 적용됩니다(같은 국세청 안내).

보유만 했을 때와 거주까지 했을 때 장기보유특별공제율은 얼마나 다른가요?

보유 10년이면 일반 공제율은 20%이고, 1주택 공제율은 보유 40%에 거주기간 공제율이 더해져 거주 2년이면 48%, 거주 10년이면 80%입니다(국세청 공제율표).

기간	일반 공제율(보유)	1세대 1주택(보유 + 거주)
2년 이상~3년 미만	없음	거주 8%(보유 3년 이상일 때만)
3년 이상	6%	12% + 12%
5년 이상	10%	20% + 20%
7년 이상	14%	28% + 28%
10년 이상	20%	40% + 40% = 최대 80%
15년 이상	30%(상한)	40% + 40% = 최대 80%

출처: 국세청 「장기보유특별공제율」(2021년 1월 1일 이후 양도분 적용, 2026년 10월 조회 기준). 1주택 칸의 거주 공제율은 그 연차만큼 실제로 산 경우의 값이고, 중간 연차는 일반 2%포인트·1주택 각 4%포인트씩 오릅니다.

2년 거주를 못 채우면 장기보유특별공제는 어떻게 되나요?

보유기간 중 거주가 2년 미만이면 1세대 1주택이라도 1주택 공제율은 쓸 수 없고 일반 공제율만 받습니다(국세청 공제율표 기준 최대 30%). 소득세법 시행령은 1주택 공제율을 받는 1세대 1주택을 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 “보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것”으로 정하고 있습니다(법제처 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」, 2026년 10월 조회 기준).

3년 미만 보유면 공제가 아예 없나요?

네, 장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 자산에만 붙으므로(법제처 「소득세법」) 3년 미만이면 거주 기간과 관계없이 0원입니다. 보유기간은 취득일(보통 잔금일)부터 양도일까지로 세며, 표의 「거주 2년 이상~3년 미만 8%」 칸도 보유가 3년을 넘었을 때만 쓰입니다. 그래서 2년 거주 후 보유 3년 전에 팔면 비과세는 돼도 장기보유특별공제는 0원입니다.

1주택인지는 언제를 기준으로 따지나요?

장기보유특별공제의 1주택 판정 기준일은 양도일(잔금일) 현재입니다. 파는 날 1세대 1주택이면 1주택 공제율 대상이고, 그날 세대원 명의 집이 하나 더 있으면 특례가 아닌 한 일반 공제율로 계산합니다. 세대원(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족)의 주택까지 합산한다는 점을 놓치기 쉽습니다.

15억 아파트 장기보유특별공제, 거주 기간에 따라 세금이 얼마나 달라지나요?

7억원에 사서 15억원에 판 아파트를 10년 보유했다면 양도소득세는 10년 거주 시 약 317만원, 2년 거주 시 약 1,361만원, 거주 0년이면 약 2,849만원으로 9배까지 벌어집니다(국세청 세율표로 필자 계산). 전제는 비과세 요건(취득 당시 비조정지역 등)을 갖춘 1세대 1주택·필요경비 0원이며, 지방소득세(양도세의 10%)는 별도입니다.

10년 보유 중 거주	공제율	양도소득세(필자 계산)
10년 거주	80%	316만 5천원
2년 거주	48%	1,360만 8천원
상생임대 특례(거주 0)	40%	1,728만 5천원
거주 0(일반 공제율)	20%	2,848만 5천원

세액은 국세청 「양도소득세 세율」 기본세율(2023년 이후 양도분)로 필자가 계산한 값이며, 지방소득세·필요경비는 반영하지 않았습니다.

12억원 넘는 부분만 계산하는 산식

1세대 1주택 비과세 대상이라도 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 12억원 초과 비율만큼만 과세하고, 장기보유특별공제도 그 과세 몫에 곱합니다(법제처 「소득세법 시행령」 고가주택 계산 규정, 2026년 10월 조회 기준). 산식은 8억원 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1억 6,000만원 → × (1 − 공제율) − 기본공제 250만원 = 과세표준(세금을 매기는 기준 금액) → × 세율 − 누진공제이며, 10년 거주면 2,950만원 × 15% − 126만원 = 316만 5천원입니다.

양도소득 기본공제 연 250만원은 부동산과 주식 양도소득에 각각 따로 붙습니다(국세청 「세액계산 흐름도」, 2026년 10월 조회 기준). 같은 해에 해외주식 양도소득세를 신고하며 250만원 공제를 이미 썼더라도, 집을 판 몫의 250만원은 다시 받을 수 있다는 뜻입니다.

일시적 2주택도 1주택 공제율을 받을 수 있나요?

네, 일시적 2주택 비과세 특례처럼 1세대 1주택으로 보는 경우에도 장기보유특별공제의 1주택 공제율을 받을 수 있습니다. 소득세법 시행령은 1주택 공제율 대상에 비과세 특례 등으로 “1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다”고 적고 있습니다(법제처 국가법령정보센터, 2026년 10월 조회 기준).

다만 2년 거주 요건은 그대로이고, 새 집을 산 뒤 종전 집을 정해진 기간 안에 팔아야 특례가 성립합니다. 지역별 처분 기한은 일시적 2주택 비과세 2년·3년 기준에 정리해 두었습니다.

장기보유특별공제를 아예 못 받는 경우

장기보유특별공제는 보유 3년 미만 자산, 미등기로 판 자산, 다주택 중과세율이 적용되는 주택, 조합원에게서 산 입주권에는 적용되지 않습니다. 소득세법 제95조 제2항은 공제 대상을 “보유기간이 3년 이상인 것”으로 한정하고 미등기양도자산과 중과 대상 자산을 괄호로 뺍니다(법제처 국가법령정보센터, 2026년 10월 조회 기준).

가장 흔한 함정은 조정대상지역(정부가 주택 가격 과열 지역으로 지정한 곳)의 집을 2주택 이상인 상태에서 파는 경우로, 중과세율이 적용되면 장기보유특별공제까지 0이 됩니다. 중과 여부는 양도일·지역·세대 주택 수로 갈리니 팔기 전에 홈택스 모의계산·세무서 상담으로 확인하세요.

상생임대주택이면 2년 안 살아도 1주택 공제율을 쓸 수 있나요?

네, 직전 계약보다 보증금·월세를 5% 이내로만 올린 상생임대차계약을 2026년 12월 31일까지 맺고 요건을 채우면 거주 2년 요건 없이 장기보유특별공제의 1주택 공제율을 쓸 수 있습니다. 소득세법 시행령 제155조의3은 이때 “해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다”고 정합니다(법제처 국가법령정보센터, 2026년 10월 조회 기준).

• 집을 산 뒤 맺은 직전 임대차계약으로 1년 6개월 이상 임대했을 것
• 상생임대차계약(인상률 5% 이하)을 2021년 12월 20일~2026년 12월 31일에 체결하고 계약금 수령이 증빙될 것
• 상생임대차계약으로 2년 이상 임대했을 것
• 임대기간 종료 후 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도할 것(2026년 12월 31일 이전에 임대가 끝나면 2027년 12월 31일까지)

면제되는 것은 「2년 거주」 요건이고, 거주기간 공제율은 실제로 산 기간만큼만 붙습니다. 위 계산례에서 거주 0년이면 보유 40%만 적용돼 세금이 약 1,729만원으로, 일반 공제율보다 1,100만원가량 적습니다. 연내 재계약할 1주택 임대인이라면 인상률 5% 이내를 먼저 검토해 보세요.

장기보유특별공제, 2028년부터 거주 중심으로 바뀌나요?

아직 아닙니다 — 2026년 8월 정부 세제개편안이 장기보유특별공제를 보유 중심에서 거주 중심으로 바꾸고 공제액 한도를 두는 방향을 내놨지만 국회 심의 단계라, 지금 파는 집에는 현행 공제율이 적용됩니다. 정책브리핑은 “실거주 1주택자는 최대 80%의 공제율을 유지하되 양도차익이 큰 경우에는 공제액 한도를 적용받는다”고 설명했습니다(재정경제부 2026년 8월 3일 발표).

언론 보도에 따르면 정부안은 2027년까지 현행을 유지하고, 2028년 거주 연 6%·보유 연 2%를 거쳐 2029년부터 보유기간 공제를 없애고 거주 연 8%로 바꾸며, 공제액 한도를 2028년 20억원·2029년 10억원으로 두는 안입니다(조세금융신문 2026년 8월 3일, 언론 보도 기준).

정부안대로면 살지 않고 보유만 한 1주택의 공제가 가장 크게 줄어듭니다. 팔 계획이 없고 노후 생활비가 걱정이라면 집을 팔지 않고 매달 연금으로 받는 주택연금 우대형·일반형 비교도 따져 볼 만합니다.

장기보유특별공제 신고 절차와 준비서류

장기보유특별공제는 따로 신청하는 제도가 아니라 양도소득세 예정신고서에 1주택 여부와 보유·거주기간을 적으면 반영됩니다. 부동산은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고해야 하고, 신고하지 않으면 납부할 세액의 20% 무신고가산세가 붙습니다(국세청 「양도소득세 법정 신고기한」 안내, 2026년 10월 조회 기준).

1. 등기사항증명서로 취득일·양도일(잔금일)을 확인해 보유기간을 셉니다.
2. 주민등록초본으로 보유기간 중 전입·전출일을 확인해 거주기간을 셉니다.
3. 홈택스 양도소득세 신고 화면에 1세대 1주택 여부와 보유·거주기간을 입력합니다.
4. 상생임대 특례를 쓰면 특례적용신고서에 직전·상생 임대차계약서를 붙여 신고기한까지 냅니다.
5. 지방소득세(양도세의 10%)도 함께 신고·납부합니다.

• 취득·양도 매매계약서
• 필요경비 증빙(취득세 영수증, 중개수수료, 확장·새시 공사 영수증)
• 주민등록초본(주소 변동 이력 포함)
• 상생임대 특례 대상이면 직전·상생 임대차계약서와 계약금 입금 내역

이미 신고했는데 1주택 공제율을 빠뜨렸다면 기한 안에서 경정청구로 더 낸 세금을 돌려받을 수 있습니다. 청구 기한은 신고 유형별로 다르니 관할 세무서·홈택스에서 확인하세요.

👉 국세청 홈택스 바로가기 (양도소득세 신고)

자주 묻는 질문 (FAQ)

본 글은 2026년 10월 기준으로 작성했으며, 최신 공제율·요건은 국세청·법제처 공식 사이트에서 확인하세요. 취득 시기·지역·주택 수에 따라 세액이 달라지니 신고 전 세무서 상담을 권합니다.