소형주택 임대사업자 세액감면 1호 기준 30%·장기 75%, 2028년분까지

소형주택 임대사업자 세액감면은 세무서와 지자체에 모두 등록한 사람이 작은 주택을 임대할 때 그 임대소득의 소득세를 1호 기준 30%(장기일반민간임대주택 등 75%) 깎아 주는 제도입니다. 현행 조세특례제한법(2026년 9월 18일 시행)은 이 감면을 2028년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도, 곧 2028년 귀속분까지 적용합니다. 다만 등록 유형, 12월 31일 현재 호수, 신고 방식에 따라 실제 감소액이 크게 달라집니다. 상가 임대료를 깎아 준 임대인이라면 그 인하분에 대한 착한 임대인 세액공제가 따로 있고, 주택 월세·보증금에서 나온 임대소득은 이 감면으로 따집니다.

소형주택 임대사업자 세액감면, 누가 받을 수 있나요?

소형주택 임대사업자 세액감면은 ①세무서 사업자등록 ②지자체 임대사업자등록을 모두 한 사람이 아래 표의 요건을 갖춘 주택을 1호 이상 임대할 때 받습니다. 한 곳에만 등록했다면 대상이 아닙니다.

사업자등록	소득세법에 따른 세무서 사업자등록
지자체 등록	민간임대주택법에 따른 임대사업자등록(시·군·구)
주택 규모	국민주택규모 이하 — 전용 85㎡(약 25.7평), 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡
기준시가	주택+딸린 토지 합계 6억원 이하(임대개시일 당시)
임대료 증가율	보증금·월세 증가율 5% 이하, 증액 뒤 1년 안 재증액 불가
임대 기간	1호 이상을 4년 이상(장기일반민간임대주택 등 10년 이상)

출처: 국세청 「소형주택 임대사업자에 대한 세액 감면」(2026년 11월 조회 기준)

기준시가(과세용 고시가격)는 시세가 아니라 임대개시일 당시 값이고, 임대 뒤 등록했다면 두 등록을 모두 마친 날이 판정 시점입니다. 등록을 미루는 사이 6억원을 넘기면 감면에서 빠질 수 있습니다.

1호면 30%, 2호 이상이면 몇 %로 줄어드나요?

소형주택 임대사업자 세액감면율은 요건을 갖춘 임대주택이 1호면 30%, 2호 이상이면 20%이고, 장기일반민간임대주택 등은 1호 75%, 2호 이상 50%입니다.

등록 유형	1호 임대	2호 이상 임대
일반 임대주택(4년 이상)	소득세 30% 감면	소득세 20% 감면
장기일반·공공지원(10년 이상)	소득세 75% 감면	소득세 50% 감면

출처: 국세청 「소형주택 임대사업자에 대한 세액 감면」 — 2호 이상 축소율은 2021년 1월 1일 이후 소득분부터 적용

호수는 연말 하루로 셉니다. 조세특례제한법 시행령은 임대주택 수를 “해당 과세연도 종료일 현재 임대주택 수를 기준으로 한다”고 정하므로, 2026년 귀속분 감면율은 올해 12월 31일 현재 요건 주택이 1호인지 2호 이상인지로 갈립니다.

어떤 등록 유형이 소형주택 임대사업자 세액감면 대상인가요?

소형주택 임대사업자 세액감면 대상 등록 유형은 아래 네 가지이며, 일부는 2020년 7월 11일 이후 등록·변경분이 빠집니다(국세청 안내).

• 공공지원민간임대주택
• 장기일반민간임대주택
• 종전 민간임대주택법에 따른 단기민간임대주택(2020년 7월 11일 이후 등록 신청분 제외)
• 공공주택특별법에 따른 공공건설임대주택·공공매입임대주택

장기일반민간임대주택이라도 2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 아파트 민간매입임대주택은 조세특례제한법 시행령이 대상에서 제외합니다. 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 장기일반·공공지원으로 변경 신고한 주택도 빠집니다.

소형주택 임대사업자 세액감면으로 실제 줄어드는 세금은 얼마인가요?

소형주택 임대사업자 세액감면액은 국세청 계산 사례 기준으로, 등록주택 2채의 연 임대수입 1,800만원을 분리과세로 신고할 때 89,600원입니다.

(수입 1,800만원 − 필요경비 60% 1,080만원 − 공제 400만원) × 14% = 산출세액 448,000원 → 감면 20% = 89,600원. 두 채 모두 일반 임대주택(4년) 감면 요건을 갖추고 주택임대 외 종합소득금액이 2천만원 이하(400만원 공제 조건)일 때입니다(국세청 「주택임대 소득세 계산」·「소형주택 임대사업자에 대한 세액감면 계산 사례」, 2026년 11월 조회 기준). 농어촌특별세 17,920원(89,600원 × 20%, 직접 계산)을 빼면 실제 감소액은 71,680원입니다.

분리과세는 주택임대 총수입금액이 연 2천만원 이하일 때만 고를 수 있고, 넘으면 종합과세로 신고합니다. 이 국세청 사례에서는 종합과세 쪽 결정세액이 더 적게 나와, 두 방식을 각각 계산해 적은 쪽을 고르는 예로 제시됩니다.

종합과세라면 감면액은 어떻게 나누나요?

종합과세라면 소형주택 임대사업자 세액감면액은 요건 주택의 소득금액이 전체 소득금액에서 차지하는 비율만큼만 계산됩니다. 3채 중 2채만 요건을 갖춘 국세청 사례는 산출세액 556,783원 × (요건 주택 소득금액 6,113,100원 ÷ 소득금액 합계 10,779,720원) × 감면율 50% = 157,874원으로 계산합니다. 다른 소득 없이 장기 2호 이상(50%)을 적용한 가정이며, 농어촌특별세 31,575원이 따로 붙습니다.

75% 감면이면 세금의 75%가 그대로 빠지나요?

아닙니다 — 소형주택 임대사업자 세액감면은 최저한세 적용 대상이고 감면세액의 20%가 농어촌특별세로 다시 붙는다고 국세청 감면 안내의 「최저한세 및 농특세 적용 여부」 표가 밝힙니다. 최저한세(감면을 받아도 최소한 내야 하는 세금)는 개인 사업소득에 대해 조세특례제한법이 “100분의 45(산출세액이 3천만원 이하인 부분은 100분의 35)”로 정합니다.

다른 감면이 없고 산출세액이 3천만원 이하라고 단순화하면 감면 뒤 세액이 산출세액의 35% 밑으로 내려갈 수 없어, 75% 감면은 65%만 반영됩니다(최저한세율로 직접 계산 — 실제는 신고서의 최저한세 계산 기준). 1호 30% 감면은 최저한세에 걸리지 않지만 농어촌특별세를 빼면 실질 감소폭은 산출세액의 24%입니다(30% × 80%로 직접 계산). 최저한세는 여러 감면을 합쳐 계산하므로 중소기업 특별세액감면 같은 다른 사업소득 감면을 함께 받는다면 더한 뒤 걸리는지 봐야 합니다.

소형주택 임대사업자 세액감면을 못 받는 경우는?

소형주택 임대사업자 세액감면은 기한 후 신고를 하거나 무신고로 세무서가 세액을 결정하면 적용되지 않습니다(국세청 안내). 감면이 빠지는 경우는 다음과 같습니다.

• 무신고로 세무서가 결정하는 경우, 기한 후 신고를 하는 경우
• 신고 내용 탈루로 경정되거나, 경정을 미리 알고 수정신고한 경우의 과소신고분
• 신고 의무가 있는 사업용계좌 미신고, 현금영수증가맹점 가입 의무 미이행, 카드·현금영수증 발급 거부·허위 발급
• 임대료 증가율 5% 초과 등 주택 요건을 하나라도 못 갖춘 경우

종합소득세 신고기한은 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지이고, 성실신고확인 대상자는 6월 30일까지입니다(국세청 「종합소득세 신고납부기한」, 2026년 11월 조회 기준). 2026년 귀속분은 2027년 5월 신고를 놓치면 감면이 사라집니다. 반대로 장부 없이 추계(업종별 경비율로 소득을 추정하는 방식)로 신고해도 감면은 적용됩니다. 장부 신고를 고민한다면 간편장부대상자가 복식부기로 신고할 때 받는 기장세액공제의 한도와 요건도 확인해 볼 만하고, 아래 감가상각 처리와 함께 계산해 보세요.

4년·10년을 못 채우면 감면받은 세금은 어떻게 되나요?

의무 임대기간(4년, 장기일반민간임대주택 등 10년)을 채우지 못하면 소형주택 임대사업자 세액감면으로 덜 낸 세금에 이자 상당 가산액을 붙여, 그 사유가 생긴 해의 종합소득세 신고 때 냅니다. 조세특례제한법 제96조는 감면받은 사람이 “1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택등의 경우에는 10년) 이상 임대하지 아니하는 경우” 감면받은 세액을 납부하도록 정하고 있습니다.

납부액은 감면세액 전액(장기일반민간임대주택 등을 4년 이상 10년 미만 임대했으면 60%)이고, 이자 상당 가산액은 감면세액 × 기간(감면받은 해 다음 날~사유가 생긴 해 말일) × 1일 0.022%입니다. 기간 충족은 4년(장기 10년)이 되는 달 말일까지 매월 말 1호 이상 실제 임대한 달이 43개월(장기 108개월) 이상인지로 판정하며, 2020년 8월 18일 이전에 지자체 등록한 장기 임대주택은 8년·87개월 기준입니다(국세청 안내).

법 개정에 따른 자진·자동 말소는 추징하지 않고, 파산·강제집행·법령상 의무 이행·회생절차 중 법원 허가 처분이면 이자 상당액만 빠집니다.

소형주택 임대사업자 세액감면을 받으면 양도소득세가 늘어날 수 있나요?

늘어날 수 있습니다 — 소형주택 임대사업자 세액감면을 받은 해에는 감가상각의제(건물 감가상각비를 비용 처리하지 않았어도 한 것으로 보는 규정)가 적용된다고 국세청은 안내합니다(사전-2020-법령해석소득-0233, 2021년 3월). 분리과세·추계로 신고했어도 감면을 받았다면 건축물에 이 규정이 적용된다는 해석입니다.

소득세법은 양도소득 필요경비를 계산할 때 그 자산의 감가상각비로서 사업소득에서 “필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다”고 정합니다. 취득가액이 줄면 양도차익이 커집니다. 국세청은 감면 신청을 선택 사항으로 안내하므로, 감면액이 작고 매도가 가깝다면 양도 때 세금과 함께 따져 볼 수 있습니다.

양도 때는 보유 기간에 따른 공제도 함께 계산되며, 주택 수와 거주 요건에 따라 적용 표가 달라집니다. 보유·거주 기간별 공제율은 장기보유특별공제 공제율 비교에 정리했습니다.

소형주택 임대사업자 세액감면 신청은 어떻게 하나요?

소형주택 임대사업자 세액감면은 다음 해 종합소득세 신고 때 세액감면신청서에 등록 증빙·임대차 서류를 붙여 관할 세무서에 내면 신청되며, 신청하지 않으면 적용되지 않습니다(국세청 안내).

1. 렌트홈에서 등록 유형·등록일과 임대차계약 신고 내역을 확인합니다(빠졌다면 먼저 계약 신고).
2. 12월 31일 현재 요건 주택 호수로 감면율(30·20% 또는 75·50%)을 정합니다.
3. 임대수입이 연 2천만원 이하면 분리·종합과세를 각각 계산해 적은 쪽을 고릅니다.
4. 5월 종합소득세 신고 때 세액감면신청서를 작성하고 아래 서류를 함께 제출합니다.
5. 감면 뒤에도 의무 임대기간·임대료 5% 상한을 지키고 계약서를 보관합니다.

첨부 서류는 국세청 안내 기준 네 가지입니다.

• 임대사업자 등록증(또는 공공주택사업자 지정 증명 자료)
• 임대 조건 신고증명서
• 표준임대차계약서 사본
• 임대차계약 신고이력 확인서

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자주 묻는 질문 (FAQ)

본 글은 2026년 11월 기준으로 작성했으며, 최신 금액·자격·기간은 공식 사이트에서 확인하세요.