종부세 1주택 세액공제 최대 80% — 만 60세 또는 5년 보유부터

종합부동산세 1세대 1주택자는 과세기준일인 6월 1일 현재 만 60세 이상이거나 그 집을 5년 이상 보유했으면, 산출세액에서 나이별 20~40%와 보유기간별 20~50%를 더해 합계 최대 80%까지 세액공제를 받습니다. 종부세는 세무서가 세액을 결정해 고지하는 방식이라 이 공제도 별도 신청 없이 12월 고지 세액 계산에 들어가지만, 1세대 1주택 판정이 어긋나면 공제가 통째로 빠집니다(법제처 「종합부동산세법」, 2026년 1월 1일 시행본 기준).

집을 팔 때 양도차익에서 빼 주는 양도소득세 장기보유특별공제와 이름도, 최대 비율도 비슷해 자주 헷갈립니다. 양도세 쪽은 집을 팔 때 한 번 적용되는 공제이고, 종부세 쪽은 집을 가지고 있는 동안 해마다 보유세에서 빠지는 세액공제라는 점이 다릅니다.

종부세 세액공제, 누가 받을 수 있나요?

종부세 세액공제는 1세대 1주택자이면서 6월 1일 현재 만 60세 이상이거나 그 주택을 5년 이상 보유한 사람이 받습니다. 두 조건 중 하나만 맞아도 해당 공제가 붙고, 둘 다 맞으면 두 공제율을 더합니다. 과세기준일은 종합부동산세법이 재산세 과세기준일을 따르도록 정해 두었고, 지방세법이 그날을 매년 6월 1일로 못 박고 있습니다(법제처 「지방세법」 과세기준일 조항).

반대로 세대 안에 다른 주택이 있어 1세대 1주택자가 아니면 나이와 보유기간이 아무리 길어도 이 세액공제는 없습니다. 종합부동산세법이 이 공제를 “1세대 1주택자에 대한 공제액”으로만 규정하고 있기 때문입니다.

1세대 1주택으로 인정되는 4가지 경우

종합부동산세법은 1주택에 다른 집이 하나 더 붙어 있어도 아래 네 경우를 1세대 1주택자로 봅니다. ① 1주택과 다른 주택의 부속토지(건물과 땅 주인이 다른 경우의 땅)를 함께 가진 경우 ② 1주택을 팔기 전에 새 집을 사서 일시적으로 2주택이 된 경우 ③ 1주택과 상속주택을 함께 가진 경우 ④ 1주택과 지방 저가주택을 함께 가진 경우입니다. 이 중 ②~④는 그해 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청해야 인정됩니다.

다만 1세대 1주택으로 인정받아도 부속토지·대체취득 주택·상속주택·지방 저가주택 몫의 산출세액(공시가격 비율로 나눈 금액)은 세액공제 계산에서 빠집니다. 공제율은 원래 살던 1주택 몫에만 곱해진다는 뜻입니다.

고령자 공제율, 종부세에서 나이별로 얼마인가요?

종부세 고령자 공제율은 6월 1일 현재 나이로 만 60세 이상 20%, 만 65세 이상 30%, 만 70세 이상 40%입니다. 나이 공제는 보유기간 공제와 따로 붙으므로, 집을 산 지 5년이 안 된 고령자도 나이 공제만큼은 받습니다.

6월 1일 현재 나이	고령자 공제율(산출세액에 곱함)
만 60세 이상 ~ 만 65세 미만	20%
만 65세 이상 ~ 만 70세 미만	30%
만 70세 이상	40%

출처: 법제처 「종합부동산세법」 제9조 제6항 연령별 공제율 표. 1세대 1주택자에게만 적용.

종부세 보유기간 공제율은 몇 년부터 붙나요?

종부세 보유기간 공제는 6월 1일 현재 그 주택을 5년 이상 보유했을 때부터 붙고, 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다. 나이와 무관해서 50대 1주택자도 오래 보유했다면 받습니다.

6월 1일 현재 보유기간	보유기간 공제율(산출세액에 곱함)
5년 이상 ~ 10년 미만	20%
10년 이상 ~ 15년 미만	40%
15년 이상	50%

출처: 법제처 「종합부동산세법」 제9조 제8항 보유기간별 공제율 표. 1세대 1주택자에게만 적용.

두 공제를 합치면 종부세가 얼마나 줄어드나요?

종부세 고령자 공제와 보유기간 공제는 더해서 쓰되 종합부동산세법상 합계 80%가 상한이라, 공제 전 산출세액의 최대 80%가 줄어듭니다(2026년 11월 기준). 계산식은 한 줄로 세액공제액 = 공제 전 산출세액 × (연령 공제율 + 보유 공제율, 단 80% 한도)입니다. 여기서 공제 전 산출세액은 과세표준에 세율을 곱하고 같은 집에 이미 부과된 재산세 몫을 뺀 금액이며, 위 계산은 1세대 1주택자이고 공제에서 빠지는 부속토지·상속주택 등의 몫이 없다는 전제에서 성립합니다.

사례(공제 전 산출세액)	적용 공제율	공제 후 산출세액
만 67세·8년 보유(200만원)	30%+20%=50%	100만원
만 58세·12년 보유(200만원)	0%+40%=40%	120만원
만 72세·16년 보유(300만원)	40%+50%=90% → 80% 한도	60만원

세 번째 사례처럼 합계가 80%를 넘으면 넘는 몫은 적용되지 않습니다. 실제로 만 70세 이상(40%)이면서 10년 이상(40%) 보유했다면 이미 한도에 닿기 때문에, 그 뒤로 보유기간이 15년을 넘겨도 공제액은 더 늘지 않습니다. 표의 금액은 공제 전 산출세액을 가정한 예시값이고, 고지서의 최종 세액은 이 공제 뒤 다른 조정 항목을 거친 값이 기준입니다.

종부세 250만원 넘으면 분납할 수 있나요?

종부세는 납부할 세액이 250만원을 넘으면 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다. 나눌 수 있는 금액은 세액이 250만원 초과~500만원 이하이면 250만원을 뺀 나머지, 500만원을 넘으면 세액의 50% 이하입니다(법제처 「종합부동산세법 시행령」, 2026년 10월 1일 시행본).

예를 들어 고지 세액이 400만원이면 250만원은 12월 15일까지 내고 나머지 150만원을 6개월 안에 낼 수 있고, 고지 세액이 800만원이면 절반인 400만원까지 뒤로 미룰 수 있습니다. 분납하려면 고지서를 받은 뒤 납부기한까지 분납 신청서를 관할 세무서에 내야 하며, 세무서는 기한 내 낼 몫과 분납기간에 낼 몫으로 고지서를 나눠 다시 보냅니다.

고지서에서 종합부동산세 공제 반영을 확인하는 법

종합부동산세 고지서를 받으면 과세표준과 세액이 1세대 1주택 기준으로 계산됐는지, 나이·보유기간 공제율이 위 표와 맞는지부터 대조하세요. 종합부동산세법상 세무서는 납부기간(12월 1~15일) 개시 5일 전까지 주택분과 토지분을 나눈 과세표준과 세액을 적은 고지서를 발급해야 하므로, 11월 말이면 고지 내용을 확인할 수 있습니다.

공제율의 근거가 되는 종합부동산세법 제9조는 고령자 공제와 보유기간 공제를 “공제율 합계 100분의 80의 범위에서 중복하여 적용할 수 있다”고 적고 있습니다. 고지 세액이 이 계산과 다르면 납세자가 12월 1일부터 15일까지 과세표준과 세액을 직접 신고해 바로잡을 수 있고, 같은 법은 이렇게 신고하면 세무서의 앞선 결정은 없었던 것으로 본다고 정합니다.

함께 날아오는 재산세는 지자체 세금이라 창구가 다릅니다. 재산세를 두 번 냈거나 감면이 늦게 반영돼 돌려받을 돈이 생겼는데 찾아가지 않았다면 지방세 미환급금 조회로 따로 확인해야 합니다.

종부세 납부유예, 누가 신청할 수 있나요?

종부세 납부유예는 네 가지 요건을 모두 갖춘 1세대 1주택자가 납부기한 만료 3일 전까지 신청하면, 집을 팔거나 물려줄 때까지 주택분 세금 납부를 미룰 수 있는 제도입니다. 종합부동산세법 제20조의2는 납부유예를 신청한 사람은 “그 유예할 주택분 종합부동산세액에 상당하는 담보를 제공하여야 한다”고 정하고 있어, 담보 제공이 전제 조건입니다.

• 6월 1일 현재 1세대 1주택자(부부 공동명의 1주택 특례자 포함)
• 6월 1일 현재 만 60세 이상이거나 그 주택을 5년 이상 보유
• 직전 연도 총급여 7천만원 이하(근로소득만 있는 경우) 또는 종합소득금액 6천만원 이하(총급여 7천만원 이하인 사람에 한함)
• 그해 주택분 종부세액이 100만원 초과

신청을 받은 세무서는 납부기간 만료일까지 허가 여부를 서면으로 알려 줍니다. 세금 낼 현금이 부족한 고령 1주택자라면 납부유예 외에 집을 담보로 매달 생활비를 받는 주택연금 가입 조건도 함께 비교해 볼 만합니다.

납부유예가 취소되면 이자까지 냅니다

종부세 납부유예는 주택을 팔거나 증여할 때, 사망으로 상속이 시작될 때, 1세대 1주택 요건이 깨졌을 때, 담보 보전 명령을 따르지 않았을 때, 스스로 유예 세액을 내려 할 때 등에 취소됩니다. 취소되면 미뤄 둔 세액에 이자상당가산액(유예 기간에 대한 이자 성격의 금액)을 더해 징수하고, 상속인은 상속받은 재산 한도에서 이 금액을 냅니다(「종합부동산세법」·같은 법 시행령).

대신 유예가 허가된 해의 납부기한 다음 날부터 징수 고지일까지는 납부지연가산세(늦게 낸 데 붙는 가산세)가 붙지 않습니다. 이자상당가산액의 이자율은 국세기본법 시행령이 정한 율을 따르므로, 유예 기간이 길수록 나중에 낼 금액이 커집니다.

2027년 이후에도 종부세 공제가 그대로인가요?

2026년 6월 1일 기준으로 12월에 고지되는 종부세는 지금 조문(2026년 1월 1일 시행본)의 공제율 그대로 계산되고, 내년 이후 공제 방식은 아직 확정되지 않았습니다.

주간경향 2026년 8월 7일 기사(언론 보도 기준)는 정부 세제개편안이 종부세 고령자·장기보유 세액공제를 보유 기간보다 거주 기간을 중심으로 재설계하는 내용을 담았다고 전했습니다. 법 개정이 필요한 정부안이어서 국회 처리 결과에 따라 공제율과 요건이 달라질 수 있으니, 내년 고지분은 그해 고지서와 개정 조문으로 다시 확인하세요.

홈택스에서 종부세 고지·신고를 처리하는 순서

종부세는 고지서 확인 → 공제 대조 → 필요하면 신고·유예·분납 신청 → 납부 순서로 12월 15일 안에 끝내면 됩니다.

1. 11월 말 도착하는 종부세 고지서에서 과세표준과 세액을 확인합니다.
2. 6월 1일 기준 나이·보유기간으로 공제율 표를 대조하고, 1세대 1주택으로 계산됐는지 봅니다.
3. 공제가 빠졌거나 주택 수 판정이 틀렸으면 12월 1~15일에 과세표준과 세액을 직접 신고해 바로잡습니다.
4. 납부유예 요건을 모두 갖췄다면 납부기한 만료 3일 전까지 관할 세무서에 신청서를 내고 담보를 제공합니다.
5. 세액이 250만원을 넘고 한 번에 내기 어렵다면 납부기한까지 분납 신청서를 냅니다.
6. 남은 세액을 12월 15일까지 납부합니다.

납부유예를 신청할 사람은 아래 서류를 미리 챙겨 두세요.

• 납부유예 신청서(재정경제부령 서식, 관할 세무서 비치)
• 유예 세액에 상당하는 담보를 제공할 서류
• 직전 연도 소득을 확인할 근로소득 원천징수영수증 또는 종합소득세 신고 내역

종부세 신고로 세액이 줄어 이미 낸 돈이 돌려받을 몫이 되면 국세 환급금으로 처리되는데, 계좌를 등록하지 않아 찾아가지 않은 환급금은 국세 미수령 환급금 조회에서 확인할 수 있습니다. 종부세는 국세라서 재산세 환급과는 조회 창구가 다릅니다.

👉 국세청 홈택스 바로가기

자주 묻는 질문 (FAQ)

본 글은 2026년 11월 기준으로 작성했으며, 최신 금액·자격·기간은 공식 사이트에서 확인하세요. 세액공제율·납부유예 요건은 「종합부동산세법」 2026년 1월 1일 시행본, 분납 기준은 같은 법 시행령 2026년 10월 1일 시행본을 따랐습니다.