📌 3줄 핵심 요약
- 대상: 확정일자를 갖췄고 임차보증금 5억원 이하인데, 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 2인 이상 피해가 생긴 세입자
- 혜택: 살던 집 우선매수권, LH 양도 시 공공임대 최장 20년 거주, 연 1.2~2.7% 저리 전세대출·대환, 취득세 200만원 면제, 법률조력 250만원
- 신청: 전세사기피해자 지원관리시스템 온라인 또는 주소지 시·군·구 방문 (2026년 8월 기준)
전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 세입자가 가장 먼저 해야 할 일은 소송이 아니라 ‘전세사기피해자 결정신청’입니다. 국가가 피해자로 인정해 주어야 우선매수권·저리 대출·세금 감면 같은 지원이 한꺼번에 열리기 때문입니다. 아직 피해를 입지 않았다면 전세보증금 반환보증에 미리 가입하는 방법부터 확인하는 편이 훨씬 낫습니다. 이 글에서는 2026년 8월 기준 인정 요건과 지원 내용, 신청 절차를 순서대로 정리했습니다.
누가 전세사기 피해자로 인정받나요?
「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조의 네 가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 하나라도 빠지면 결정이 나오지 않습니다.
| ① 대항력 | 주택 인도(이사)와 전입신고를 마치고 확정일자를 갖췄을 것 (임차권등기를 마친 경우 포함) |
|---|---|
| ② 보증금 | 임차보증금 5억원 이하 (전세사기피해지원위원회 결정으로 2억원 범위에서 상향 가능 → 최대 7억원) |
| ③ 다수 피해 | 같은 임대인 등으로 2인 이상 임차인에게 보증금을 못 받는 피해가 발생했거나 발생할 것으로 예상될 것 |
| ④ 사기 의도 | 임대인의 수사 개시, 기망행위, 반환능력 없는 다주택 매입 등 보증금을 돌려줄 의사가 없었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것 |
반대로 이미 돈을 온전히 회수할 길이 있으면 제외됩니다. 보증보험으로 전액을 돌려받을 수 있거나, 최우선변제금 또는 대항력·우선변제권만으로 보증금 전부를 회수할 수 있는 경우입니다.
피해자로 결정되면 무엇을 받나요?
지원은 집(주거)·돈(금융)·세금·법률 네 갈래로 나뉩니다. 아래 수치는 국토교통부 전세사기 피해지원 제도와 서울시 주거포털의 전세사기 피해지원 안내에 공고된 2026년 8월 확인 기준이며, 대출은 은행 심사 결과에 따라 한도가 달라질 수 있습니다.
- 주거: 살던 집이 경·공매에 넘어가면 우선매수권으로 낙찰가에 먼저 살 수 있고, 이 권리를 LH에 넘기면 LH가 그 집을 매입해 공공임대로 최장 20년 살게 해 줍니다. 당장 나가야 한다면 시세 30% 수준의 긴급 주거지원(공공임대 최대 2년)도 있습니다.
- 금융: 새로 이사할 집의 전세자금을 연 1.2~2.7%·최대 2.4억원으로 빌려주고, 기존 전세대출은 최대 4억원까지 저리 대환이 가능합니다. 최우선변제금도 못 받는 경우 무이자 전세대출(최장 10년), 생활비는 연 3%·1,200만원 신용대출로 지원합니다.
- 세금: 피해주택을 직접 낙찰받으면 취득세 200만원까지 면제(초과분은 200만원 공제, 2026년 12월 31일까지), 재산세는 3년간 60㎡ 이하 50%·초과 25% 경감됩니다.
- 법률·생계: 경매 대응·소송 등 법률조력 비용을 1인당 250만원 한도로 지원하고, 소득이 끊긴 가구는 긴급복지지원의 생계·주거비와 연계해 받을 수 있습니다.
💡 알아두세요 피해자 결정은 보증금을 대신 물어주는 제도가 아닙니다. 집을 먼저 살 권리·저리 대출·세금 감면처럼 회수와 재정착을 돕는 수단을 제공하는 구조입니다.
어떻게 신청하나요?
온라인은 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템에서, 방문은 피해주택이 있는 시·군·구(자치구)에 접수합니다. 접수분은 시·도가 조사해 국토교통부 위원회로 올립니다.
- 증거 확보: 임대차계약서와 계약 종료·미반환 사실을 보여주는 문자·내용증명을 모읍니다.
- 임차권등기: 이사를 가야 한다면 반드시 임차권등기명령을 먼저 신청해 대항력과 우선변제권을 지킵니다.
- 서류 준비: 공통 서류는 결정신청서, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 개인정보 동의서입니다. 해당자는 경·공매 개시 서류, 집행권원(판결정본·지급명령), 임차권등기 서류, 수사 자료를 함께 냅니다.
- 결정신청: 지원관리시스템에 접수하거나 자치구에 방문 제출합니다.
- 조사·결정: 시·도가 접수 후 30일 이내 조사하고, 위원회가 안건 상정 후 30일 이내(15일 연장 가능)에 결정합니다.
- 지원 신청: 결정문을 받은 뒤 LH·수탁은행·지자체에 필요한 지원을 각각 신청합니다.
결과가 아쉽다면 결정문을 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있고, 요건이 달라지면 다시 신청할 수도 있습니다. 대출이나 확인서 발급이 급하다면 HUG 전세피해지원센터의 피해지원 프로그램 안내에서 전세피해확인서 발급 요건을 먼저 확인하세요.
2026년에 무엇이 바뀌었나요?
가장 큰 변화는 ‘최소보장’ 도입입니다. 2026년 4월 23일 국회 본회의를 통과한 전세사기특별법 개정안은, 경·공매가 끝난 뒤 피해자가 실제로 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 그 차액을 국가가 최소지원금으로 보전하도록 했습니다. 신탁사기 같은 무권계약 피해자에게는 경·공매 전에 먼저 주고 나중에 정산하는 선지급·후정산도 새로 생겼습니다. 다만 이 두 제도는 공포 후 6개월이 지난 뒤 시행되므로 적용 시점은 지원관리시스템 공지에서 확인해야 합니다.
또 하나, 특별법은 기한이 정해진 한시법입니다. 미루면 지원 자체를 놓칠 수 있으니 현재 적용되는 신청 기한을 지원관리시스템 공지나 관할 시·도에서 확인하세요.
피해자로 인정받지 못하면 어떤 선택지가 있나요?
길이 아주 막힌 것은 아닙니다. 임차권등기를 마친 뒤 보증금반환청구소송으로 집행권원을 확보하거나, 최우선변제금 범위에서 배당을 받는 길이 남아 있습니다. 목돈 없이 새 집을 구해야 한다면 LH가 대신 전세계약을 맺어 주는 LH 청년 전세임대주택이 현실적인 대안이 됩니다. 소득·자산 요건과 신청 시기는 해당 글에서 이어 확인하세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 보증금이 6억원인데 신청할 수 있나요?
A. 기본 기준은 5억원 이하지만, 전세사기피해지원위원회가 2억원 범위에서 상향할 수 있어 최대 7억원까지 인정될 수 있습니다. 기준을 넘는다고 스스로 판단해 포기하지 말고 일단 결정신청을 해 보는 편이 좋습니다.
Q. 임대인이 연락만 안 되는 경우도 피해자가 되나요?
A. 단순 연락 두절만으로는 부족하고, 2인 이상 다수 피해와 보증금을 돌려줄 의사가 없었다고 볼 만한 사정이 함께 있어야 합니다. 다른 세입자들의 피해 사실을 함께 정리해 제출하는 것이 중요합니다.
Q. 전세보증금 반환보증에 가입돼 있으면 어떻게 되나요?
A. 보증으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있으면 피해자 결정 대상에서 제외됩니다. 보증 이행 청구가 훨씬 빠르고 확실하므로 그 경로를 먼저 밟는 것이 유리합니다.
Q. 결정까지 기간이 얼마나 걸리나요?
A. 시·도 조사에 접수 후 30일 이내, 국토교통부 위원회 결정에 안건 상정 후 30일 이내가 걸리며 15일 연장될 수 있습니다. 서류가 빠지면 보완 요청으로 더 길어지니 처음부터 갖춰 내는 것이 좋습니다.
Q. 피해자로 결정되면 보증금을 전액 돌려받나요?
A. 아닙니다. 국가가 보증금을 대신 물어 주는 제도가 아니라 우선매수권·저리대출·세금 감면 등 회수와 재정착을 돕는 제도입니다. 2026년 개정으로 회수액이 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 차액을 보전하는 최소보장이 도입됐습니다.
Q. 결정에서 떨어지면 어떻게 하나요?
A. 결정문을 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다. 이의신청이 받아들여지지 않아도 요건을 새로 갖추면 다시 결정신청이 가능합니다.
본 글은 2026년 8월 기준으로 작성했으며, 최신 금액·자격·기간은 공식 사이트에서 확인하세요.