📌 3줄 핵심 요약
- 대상: 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 주택 임차인
- 효과: 임차권등기명령으로 등기를 마치면 이사·전출을 해도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 유지됩니다
- 신청: 임차주택 소재지 관할 법원 또는 대법원 전자소송, 비용은 당사자 각 1명·주택 1개 기준 4만 5천원 안팎 (2026년 8월 기준)
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면, 짐을 빼기 전에 임차권등기명령부터 신청하는 것이 순서입니다. 임차권등기명령을 마치면 이사를 가고 주민등록을 옮겨도 대항력(집이 팔리거나 경매로 넘어가도 새 주인에게 임차인 지위를 주장할 수 있는 힘)과 우선변제권(경매 배당에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받는 순위)이 사라지지 않습니다.
아직 계약 기간이 남아 있다면 보증료를 내고 보증금을 대신 돌려받는 보증에 가입하는 쪽이 먼저입니다. 이 글은 반환일이 지난 뒤의 대응을 다룹니다.
임차권등기명령이란 무엇인가요?
임차권등기명령은 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청해, 임차주택 등기부에 임차권을 올려 두도록 하는 제도입니다. 등기부에 기록이 남아 집주인이 바뀌거나 경매로 넘어가도 임차인의 순위가 보존됩니다.
다만 임차권등기명령은 보증금을 곧바로 받아 주는 제도가 아니라 권리를 얼려 두는 장치입니다. 돈을 실제로 회수하려면 뒤에 설명할 청구 절차를 따로 밟아야 합니다. 요건을 갖췄다면 전세사기 피해자 자격도 함께 확인해 두는 편이 좋습니다.
임차권등기명령, 누가 언제 신청할 수 있나요?
임차권등기명령은 임대차가 끝났고 보증금이 반환되지 않은 두 요건을 모두 갖춘 임차인이 신청합니다. 주택임대차보호법은 “임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우”로 못 박고 있어, 계약이 살아 있는 동안에는 신청할 수 없습니다(법제처 국가법령정보센터 2026년 8월 현행 법령 기준).
관할은 임차주택 소재지의 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원입니다. 지금 사는 곳이 아니라 집이 있는 곳 기준이라, 이미 이사한 뒤라도 살던 집의 관할 법원에 냅니다.
묵시적 갱신 중에도 신청할 수 있나요?
묵시적 갱신 상태라면 임차권등기명령을 바로 신청할 수 없고, 해지를 통지한 뒤 계약이 끝나야 자격이 생깁니다. 주택임대차보호법은 임차인이 해지를 통지하면 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생긴다고 정합니다(법제처 국가법령정보센터 2026년 8월 현행 법령 기준). 통지 사실을 증명해야 하니 내용증명 기록을 남기세요.
이사를 가도 보증금 권리가 남는 이유
임차권등기명령의 핵심 효과는 대항요건을 잃어도 권리가 유지된다는 것입니다. 주택임대차보호법은 “임차권등기 이후에는 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다”고 정하고 있습니다.
임대인이 송달을 피하면 등기를 못 하던 문제는 법무부 2023년 7월 19일 시행 개정으로 사라져, 결정이 송달되지 않아도 임차권등기가 됩니다. 권리가 지켜지는 시점은 등기가 완료된 때이니 등기사항증명서로 확인한 다음 짐을 빼세요. 새 집 자금이 부족하면 청년 버팀목 같은 정책 전세자금대출도 함께 알아보세요.
확정일자·전세권설정등기와 무엇이 다른가요?
임차권등기명령은 확정일자·전세권설정등기와 쓰임이 다릅니다. 앞의 둘은 계약 단계에서 순위를 잡는 장치이고, 임차권등기명령은 계약 종료 후 임대인 동의 없이 법원이 권리를 붙잡아 주는 사후 수단입니다.
| 구분 | 언제 하나 | 임대인 동의 |
|---|---|---|
| 확정일자 | 전입신고와 함께 계약 초기 | 필요 없음 |
| 전세권설정등기 | 계약 체결 단계 | 반드시 필요 |
| 임차권등기명령 | 계약 종료 후 보증금 미반환 시 | 필요 없음(법원 결정) |
확정일자를 이미 받아 두었다면 임차권등기명령은 그 순위를 이사 이후에도 유지시킵니다. 확정일자가 없었다면 등기를 마친 때부터 우선변제권이 생겨, 그 사이 근저당이 앞순위가 됩니다.
📌 이 주제, 이어서 읽기
- 💡 전세 계약 만료 통보 기한 — 묵시적 갱신과 갱신요구권이 갈리는 3단계 순서 → blog.yongal2.com
신청 비용은 얼마이고 누가 부담하나요?
임차권등기명령에는 인지대 2,000원, 등기수입증지 주택 1개당 3,000원, 등록면허세와 지방교육세 7,200원, 당사자 1인당 3회분 송달료가 듭니다(법제처 찾기쉬운 생활법령정보 2026년 8월 확인 기준). 항목별 금액은 법제처 신청비용 안내에 정리돼 있습니다.
1회 송달료는 대법원이 2025년 5월 공지해 2025년 6월 1일부터 5,500원입니다. 임대인 1명·임차인 1명·주택 1개면 송달료가 6회분이므로 2,000원 + 3,000원 + 7,200원 + (5,500원 × 6회) = 45,200원이 됩니다(2026년 8월 기준, 당사자가 각 1명이고 법원이 6회분을 예납받는 경우). 송달 회수는 법원 실무에 따라 달라지니 접수 전 관할 법원에 확인하세요.
이 돈은 임차인이 떠안고 끝나는 비용이 아닙니다. 주택임대차보호법 제3조의3은 제8항에서 “임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다”고 정합니다. 영수증을 모아 보증금과 함께 청구하세요.
기각되거나 등기가 늦어지는 사유
임차권등기명령이 막히는 원인은 대개 요건이 아니라 서류입니다.
- 계약이 아직 끝나지 않은 상태의 신청(묵시적 갱신 해지 3개월 미경과 포함)
- 점유 시작일과 주민등록을 마친 날을 소명(주장이 사실일 가능성을 자료로 보이는 것)하는 서류 누락
- 등기사항증명서상 주택 표시와 계약서·주민등록 주소 불일치(다세대 동·호수 누락)
- 보증금을 이미 전액 돌려받은 뒤의 신청
💡 알아두세요 등기가 끝나기 전에 전출신고부터 하면 그사이 대항력이 비어 버립니다. 등기 완료를 확인할 때까지 주민등록을 그대로 두세요. 기각돼도 항고로 다시 다툴 수 있습니다.
등기가 끝난 뒤 보증금을 받아내는 순서
임차권등기명령으로 등기를 마쳐도 순위가 지켜질 뿐이어서, 보증금을 받으려면 별도 청구가 필요합니다. 다툼이 없으면 지급명령이 소송보다 빠르고, 임대인이 이의를 내면 보증금반환청구 소송으로 갑니다. 판결이나 확정된 지급명령이 나오면 임차주택을 경매에 넘겨 배당을 받습니다.
소송비용이 부담이면 대한법률구조공단이 중위소득 125% 이하 전세피해자에게 보증금반환청구를 무료로 지원합니다(대한법률구조공단 2026년 8월 안내 기준). 주택도시보증공사 전세피해지원센터도 무료 상담과 법무사 연계를 합니다.
보증금이 묶여 당장 생활비가 빠듯하다면 소득·재산 기준을 따져 주거급여 신청 자격에 해당하는지도 함께 살펴보세요.
준비서류 챙겨 신청하는 3단계
임차권등기명령은 법원에 가지 않고 대법원 전자소송으로도 접수합니다.
- 서류 준비 — 임대차계약증서, 임대인 소유 등기사항증명서, 점유 시작일과 주민등록일을 보여 주는 주민등록등본.
- 신청서 접수 — 임차인·임대인의 성명과 주소, 임차목적 주택의 표시, 반환받지 못한 보증금액과 차임을 적어 관할 법원에 접수.
- 등기 확인 — 결정이 나면 등기가 촉탁(법원이 등기소에 직접 등기를 요청하는 절차)되며, 등기사항증명서에 올라온 것을 확인한 뒤 이사.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 임대인이 보증금을 주기 전에 임차권등기 말소부터 요구하면 어떻게 하나요?
A. 먼저 말소해 줄 의무는 없습니다. 대법원은 2005년 판결(2005다4529)에서 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무라고 판단했습니다. 보증금을 실제로 받은 뒤 말소해도 늦지 않으며, 순서를 바꾸면 담보가 사라집니다.
Q. 보증금 중 일부만 못 받았다면 신청서에 어떤 금액을 적나요?
A. 계약서 금액이 아니라 반환받지 못한 금액을 적습니다. 보증금 1억 5,000만원 가운데 5,000만원만 돌려받았다면 남은 1억원이 신청 대상 금액입니다. 일부만 미반환된 경우에도 신청 요건은 충족되며, 부분 반환 사실은 계좌 이체 내역으로 소명하면 됩니다.
Q. 임대인이 두 명이면 비용이 얼마나 더 드나요?
A. 송달료가 당사자 1인당 3회분이라 임대인이 한 명 늘면 5,500원 × 3회 = 16,500원이 더 붙습니다. 임대인 2명·임차인 1명·주택 1개라면 45,200원에서 61,700원 안팎으로 늘어납니다(2026년 8월 기준). 주택이 여러 개면 등기수입증지 3,000원도 건별로 추가됩니다.
Q. 임차권등기가 되어 있는 집에 새로 전세로 들어가도 되나요?
A. 권하지 않습니다. 주택임대차보호법은 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받을 권리가 없다고 정하고 있습니다. 앞선 임차인의 보증금이 등기부에 남아 있는 집이므로, 계약 전에 등기사항증명서 을구를 반드시 확인하세요.
✅ 신청 전 확인할 것
- 계약 종료일이 지났는지(묵시적 갱신이면 해지 통지 후 3개월)
- 등기사항증명서 주택 표시와 계약서·주민등록 주소가 같은지
- 등기 완료 확인 전까지 전출신고를 미뤘는지
🔗 함께 보면 좋은 글
본 글은 2026년 8월 기준으로 작성했으며, 최신 금액·자격·기간은 공식 사이트에서 확인하세요. 송달료 단가나 관련 법령이 바뀌면 이 글도 갱신합니다.