📌 3줄 핵심 요약
- 대상: 일시적 2주택 — 1주택 세대가 종전 주택을 산 지 1년 이상 지나 새 집을 먼저 산 경우
- 처분기한: 두 집이 모두 조정대상지역이고 신규 주택을 2026년 8월 4일 이후 샀다면 2년, 그 밖에는 3년
- 비과세 한도: 종전 주택 양도가액 12억원 이하분까지(초과 비율만큼은 과세) · 2026년 10월 기준
일시적 2주택 비과세의 처분기한은 2026년 10월 1일부터 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년으로 짧아졌습니다. 신규 주택을 2026년 8월 4일 이후에 산 세대부터 적용되고, 비조정지역이 한 채라도 끼면 종전처럼 3년입니다(소득세법 시행령, 2026년 9월 30일 공포). 아래에서 기한 판정, 종전 주택 요건, 12억원 초과 시 과세액을 계산례로 정리했습니다.
일시적 2주택 비과세, 무엇을 지켜야 받나요?
일시적 2주택 비과세는 세 가지를 모두 지켜야 받습니다. ① 종전 주택(원래 갖고 있던 집)을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규 주택을 사고, ② 처분기한(2년 또는 3년) 안에 종전 주택을 양도(팔아서 넘기는 것)하며, ③ 종전 주택 자체가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다. 소득세법 시행령 제155조 제1항(2026년 10월 개정 시행)이 이 구조를 정하고 있고, 하나라도 어긋나면 종전 주택은 2주택 상태에서 판 집이 되어 일반 과세 대상으로 돌아갑니다.
일시적 2주택 특례는 ‘먼저 사고 나중에 파는’ 갈아타기를 세금 없이 하도록 열어 둔 장치라서, 기한 관리와 자금 계획을 함께 짜야 합니다. 신규 주택을 주택담보대출로 샀다면 매달 내는 이자를 요건에 따라 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제로 일부 돌려받을 수 있는지도 따져 볼 만합니다. 비과세 판단은 양도일 현재 국내 주택 수를 기준으로 하므로, 종전 주택을 팔기 전에 세 번째 주택이 생기지 않게 관리하세요.
처분기한 2년이 되는 경우는 어떤 조합인가요?
일시적 2주택의 처분기한이 2년이 되는 경우는 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역(집값 과열을 막으려 정부가 지정한 규제지역)인 한 가지 조합뿐이고, 나머지 세 조합은 모두 3년입니다. 2026년 9월 30일 공포된 소득세법 시행령(대통령령 제36737호)이 제155조 제1항을 이렇게 둘로 나눴습니다.
| 종전 주택 | 신규 주택 | 처분기한 |
|---|---|---|
| 조정대상지역 | 조정대상지역 | 2년(2026.8.4 이후 신규 취득분) |
| 조정대상지역 | 비조정지역 | 3년 |
| 비조정지역 | 조정대상지역 | 3년 |
| 비조정지역 | 비조정지역 | 3년 |
출처: 소득세법 시행령 제155조 제1항 및 부칙(대통령령 제36737호)
조정대상지역은 2025년 10월 16일부터 서울 25개 자치구 전체와 경기 12곳(과천·광명·하남·의왕, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지)으로 넓어졌습니다(국토교통부 2025년 10월 15일 발표). 수도권 안에서 갈아타는 세대 상당수가 2년 대상이 될 수 있다는 뜻입니다. 지정과 해제는 그 뒤에도 바뀔 수 있으므로, 신규 주택 계약 전에 두 주소의 지정 여부를 각각 확인하세요.
8월 3일 이전에 계약금을 냈다면 3년인가요?
네, 2026년 8월 3일 이전에 조정대상지역의 신규 주택을 샀거나, 그 집을 사려고 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 일시적 2주택 처분기한은 종전대로 3년입니다. 개정 시행령 부칙(2026년 9월 30일 공포)이 이렇게 정하고 있어, 2년은 ‘2026년 8월 4일 이후 신규 취득’과 ‘2026년 10월 1일 이후 종전 주택 양도’가 겹칠 때만 적용됩니다. 분양권처럼 신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 8월 3일 이전에 얻은 경우도 같은 부칙에서 종전 규정 대상으로 묶었습니다.
💡 알아두세요 부칙은 계약금 지급을 “증명서류에 의해 확인되는 경우”로 한정합니다. 날짜가 찍힌 매매계약서와 계약금 이체 내역이 그 증명서류의 기본입니다.
계약금을 부모에게 빌려 냈다면 그 돈이 증여로 의심받지 않도록 차용증과 이자 지급 기록을 함께 남겨 두면 설명 자료가 됩니다. 이자를 얼마로 정해야 증여세 문제가 생기지 않는지는 가족 간 차용증 작성 기준에서 다뤘습니다.
일시적 2주택의 종전 주택 보유·거주 요건
일시적 2주택의 종전 주택은 팔 때 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 집이라면 보유기간 중 2년 이상 거주까지 해야 비과세가 됩니다. 거주 요건은 팔 때가 아니라 종전 주택을 살 때 그 지역이 조정대상지역이었는지로 정해지므로, 지금은 해제된 지역이라도 취득 당시 지정돼 있었다면 2년 거주가 필요합니다(소득세법 시행령 「1세대1주택의 범위」, 2026년 10월 조회 기준).
반대로 취득 당시 비조정지역이었다면 그 뒤 조정대상지역으로 묶였어도 거주 없이 2년 보유만으로 요건을 채웁니다. 국토교통부 2025년 10월 15일 발표 전까지 서울의 조정대상지역은 강남·서초·송파·용산 4개 구였으므로, 그 시기에 나머지 21개 구에서 산 집은 취득 당시 비조정지역에 해당합니다. 다만 거주가 2년에 못 미치면 비과세는 받아도 아래의 장기보유특별공제율이 크게 낮아집니다.
📌 이 주제, 이어서 읽기
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일시적 2주택이라도 12억원을 넘으면 얼마가 과세되나요?
일시적 2주택 비과세를 받아도 종전 주택 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼의 양도차익에는 세금이 붙습니다. 국세청 「세액계산요령」(2026년 10월 조회 기준)의 산식은 ‘전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액’이고, 장기보유특별공제(오래 보유·거주한 만큼 양도차익을 깎아 주는 제도)도 같은 비율로 줄입니다. 15억원에 판 예는 다음과 같습니다.
| 항목 | 금액 | 계산 |
|---|---|---|
| 전체 양도차익 | 7억원 | 15억 − 취득가·필요경비 8억 |
| 과세 대상 양도차익 | 1억 4,000만원 | 7억 × (15억 − 12억) ÷ 15억 |
| 장기보유특별공제 | 7,840만원 | 1억 4,000만 × 56%(보유 7년 28% + 거주 7년 28%) |
| 양도소득금액 | 6,160만원 | 1억 4,000만 − 7,840만 |
| 과세표준 | 5,910만원 | 6,160만 − 기본공제 250만 |
성립 전제는 ① 일시적 2주택 비과세 요건 충족 ② 보유기간 중 7년 거주 ③ 같은 해 다른 부동산 양도에 기본공제 연 250만원(소득세법, 2026년 1월 1일 시행)을 쓰지 않은 경우입니다. 과세표준에 세율을 곱한 산출세액과 지방소득세는 홈택스 모의계산이나 관할 세무서로 확인하세요.
장기보유특별공제율은 보유·거주 각 최대 40%
일시적 2주택의 종전 주택도 보유기간 중 2년 이상 거주했다면 1세대 1주택 공제율을 받아 보유 연 4%와 거주 연 4%를 따로 더하므로, 10년 이상 보유·거주하면 최대 80%까지 공제됩니다. 보유는 3년 이상부터 12%, 거주는 2년 이상부터 8%로 시작하고, 거주 2년 이상 3년 미만의 8%는 보유 3년 이상일 때만 인정됩니다(국세청 「장기보유특별공제율」, 2021년 1월 1일 이후 양도분).
거주가 2년에 못 미치면 같은 국세청 표의 일반 공제율(보유 3년 6%부터 연 2%씩, 15년 이상 30%)이 적용됩니다. 위 계산례가 취득 당시 비조정지역이라 비과세는 받지만 거주가 1년뿐이라면 공제율은 56%에서 14%(보유 7년)로 떨어져, 공제액 1,960만원·과세표준 1억 1,790만원이 됩니다.
일시적 2주택 비과세가 깨지는 다섯 가지 경우
일시적 2주택 비과세는 신규 주택을 1년 안에 샀거나, 처분기한을 넘겼거나, 종전 주택 요건이 모자라거나, 세 번째 주택이 생기면 받을 수 없고, 12억원을 넘으면 일부만 받습니다. 판정 근거는 소득세법 시행령 제155조 제1항(2년 구분은 2026년 10월 1일 시행)과 같은 영의 1세대 1주택 요건입니다.
다섯 번째 기준은 소득세법 제89조(2026년 1월 1일 시행)가 비과세 주택에서 “실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다”고 정한 데서 나오며, 주택과 딸린 토지의 양도 당시 실거래가를 합쳐 판단합니다. 두 채를 함께 가진 기간의 종합부동산세 특례는 별도 규정이라 종합부동산세 1세대 1주택 특례 신청에서 따로 확인하세요.
이미 양도세를 냈다면 돌려받을 수 있나요?
네, 일시적 2주택 비과세 요건을 갖췄는데도 양도소득세를 신고·납부했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 이내에 경정청구(이미 낸 세금을 바로잡아 돌려 달라는 청구)로 돌려받을 수 있습니다(국세기본법, 2026년 10월 2일 시행). 계약서·주민등록초본 같은 증빙을 붙여 관할 세무서에 청구하며, 절차는 경정청구 신청방법과 기한 글에 정리해 두었습니다.
반대로 과세 대상인 양도는 예정신고를 해야 하며, 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다(소득세법 「양도소득과세표준 예정신고」 조항). 12억원 초과분이 있는 고가주택은 비과세 요건을 갖췄더라도 신고 대상입니다.
일시적 2주택 매도 전 확인 순서
일시적 2주택은 신규 주택 계약 전에 처분기한부터 정하고, 종전 주택 요건 → 12억원 초과 여부 → 신고 기한 순으로 확인하면 됩니다. 12억원 기준의 원문은 소득세법 제89조에 있고, 세액은 홈택스 세금 모의계산의 양도소득세 항목에서 미리 계산해 볼 수 있습니다.
- 두 주소의 조정대상지역 여부와 신규 주택 취득일로 처분 마감일(2년·3년) 정하기
- 종전 주택 취득일·전입일로 2년 보유·거주 충족일 계산하기
- 매매계약서, 계약금 이체 내역, 주민등록초본(거주기간 증빙) 모아 두기
- 양도가액이 12억원을 넘으면 세액을 미리 계산하고 예정신고 일정 잡기
신규 주택 잔금을 대출로 치른다면 장기 고정금리 정책 모기지를 비교한 보금자리론과 디딤돌대출 차이를 참고하세요. 대출은 갚아야 하는 돈이고 연체하면 신용도가 떨어질 수 있으니, 종전 주택이 늦게 팔려도 감당할 수 있는 상환 범위 안에서 빌리세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 같은 날 두 채를 모두 팔면 어느 쪽이 먼저 판 집이 되나요?
A. 납세자가 고른 순서대로 판 것으로 봅니다. 소득세법 시행령은 2채 이상을 같은 날 양도하면 거주자가 선택하는 순서에 따라 양도한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 먼저 판 것으로 정한 집은 2주택 상태에서 판 집이 되므로, 두 집의 보유·거주 요건과 양도차익을 놓고 관할 세무서와 순서를 확인하세요.
Q. 종전 주택을 산 지 1년이 안 됐는데 예외는 없나요?
A. 일부 사유에는 예외가 있습니다. 종전 주택이 공익사업으로 수용된 경우, 1년 이상 거주한 집을 취학·근무·질병 요양 같은 부득이한 사유로 파는 경우, 건설임대주택에 세대 전원이 5년 이상 거주한 경우에는 ‘1년 이상 지난 후 취득’ 요건을 적용하지 않습니다(소득세법 시행령 「1세대1주택의 특례」 조항). 사유별 증빙은 관할 세무서에 확인하세요.
Q. 기한 안에 매각을 맡겼는데 안 팔리면 비과세가 사라지나요?
A. 기한 안에 한국자산관리공사에 매각을 의뢰했거나 법원에 경매를 신청했거나 공매가 진행 중이면 기한 안에 양도한 경우에 포함됩니다(소득세법 시행령 제155조). 다만 조문은 이 사유를 ‘다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재’로 판단하도록 적고 있어, 2년 기한 대상자는 적용 시점을 관할 세무서에 확인하세요.
Q. 신규 주택을 산 뒤 조정대상지역이 해제되면 3년으로 늘어나나요?
A. 아니요, 늘어나지 않습니다. 2년 기한은 ‘신규 주택의 취득일 현재’ 두 집이 모두 조정대상지역이었는지로 판단하므로 그 뒤 해제돼도 2년입니다(소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호). 반대로 조정대상지역 공고가 나기 전에 신규 주택을 샀거나 계약금을 냈다면 그 뒤 지정돼도 3년입니다.
✅ 신청 전 확인할 것
- 신규 주택 취득일·처분 마감일을 등기부 날짜로 재확인
- 거주 2년 미달이면 일반 공제율로 떨어지는지 계산
- 12억원 초과 시 양도한 달 말일부터 2개월 안에 예정신고
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본 글은 2026년 10월 기준으로 작성했으며, 최신 금액·자격·기간은 공식 사이트에서 확인하세요.