상생임대주택 특례 12월 31일 계약까지 — 5% 이내 갱신하면 거주 2년 면제

상생임대주택 특례는 2026년 12월 31일까지 맺은 갱신 계약에서 보증금·월세 인상을 직전 계약 대비 5% 이내로 묶은 집주인에게, 나중에 그 집을 팔 때 「2년 거주」 요건을 면제해 주는 양도소득세 특례입니다(소득세법 시행령 상생임대주택 특례 조항, 2026년 10월 1일 시행본). 이번 개정으로 매도 기한도 새로 붙어, 갱신 시기와 매도 계획을 함께 맞춰야 합니다.

상생임대주택 특례는 누구에게 무엇을 면제하나요?

상생임대주택 특례는 양도할 때 국내에 1주택(일시적 2주택처럼 1주택으로 보는 경우 포함)인 1세대에게, 비과세와 공제 판정에 붙는 거주기간 제한을 풀어 줍니다. 소득세법 시행령의 1세대 1주택 요건상, 취득 당시 조정대상지역(집값 과열로 정부가 지정한 규제지역)에 있던 주택은 보유 2년에 더해 그 기간 중 2년 이상 살아야 비과세를 받습니다. 상생임대차계약을 지키면 이 거주 요건 없이 비과세를 따질 수 있습니다.

면제 범위는 비과세 하나에 그치지 않습니다. 같은 조항은 장기보유특별공제(오래 보유한 집의 양도차익 일부를 빼 주는 공제) 표2를 적용받기 위한 1세대 1주택 거주 요건, 그리고 장기임대주택을 가진 사람이 사는 집을 팔 때의 거주주택 거주 요건에도 같은 면제를 적용합니다. 보유·거주 기간에 따라 공제율이 어떻게 달라지는지는 장기보유특별공제를 2년 못 살았을 때 공제율이 얼마나 줄어드는지 정리한 글에서 계산해 볼 수 있습니다.

상생임대주택 요건 3가지는 무엇인가요?

상생임대주택이 되려면 ①5% 이내 갱신 계약 ②직전 계약 1년 6개월 이상 ③새 계약 2년 이상, 세 가지를 모두 채워야 합니다. 여기서 직전임대차계약은 집을 산 뒤 집주인이 세입자와 직접 맺은 계약을 말하며, 집을 살 때 기존 세입자의 계약을 그대로 넘겨받은(승계한) 계약은 빠집니다(같은 조항, 2026년 11월 기준).

인상률	직전 계약 대비 보증금 또는 월세 증가율 5% 이하
계약 체결 기간	2021년 12월 20일 ~ 2026년 12월 31일
직전 계약 임대기간	1년 6개월 이상(승계 계약 제외)
상생 계약 임대기간	2년 이상
양도할 때	국내 1주택(1주택으로 보는 경우 포함)

상생임대주택의 임대기간은 월력(달력상 달 단위)으로 셉니다. 표의 다섯 줄 중 하나라도 비면 특례가 적용되지 않습니다.

임대료 5%는 어떻게 계산하나요?

5% 기준은 「(새 보증금 − 직전 보증금) ÷ 직전 보증금 × 100」이 5 이하인지로 판정합니다. 예를 들어 직전 전세보증금이 3억원이면 새 보증금은 3억 1,500만원까지가 상한입니다. 계산식은 (3억 1,500만 − 3억) ÷ 3억 × 100 = 5.0%로 기준 안이고, 3억 1,600만원이면 약 5.3%가 되어 탈락합니다(보증금만 바꾸고 월세가 없는 계약일 때의 계산).

전세 일부를 월세로 돌리는 등 보증금과 월세를 서로 바꿔 계약할 때는 단순 비교를 하지 않고, 민간임대주택법이 정한 전환 기준으로 환산해 증가율을 계산하도록 정해져 있습니다(같은 조항 기준). 전환이 끼면 도장을 찍기 전에 환산 결과부터 확인하세요.

계약 마감은 2026년 12월 31일, 계약금 받은 사실까지 남겨야

상생임대주택 특례를 새로 받으려면 상생임대차계약을 2026년 12월 31일까지 체결해야 하고, 그 계약에 따라 임대를 개시해야 합니다. 체결은 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인될 때만 인정되므로, 계약서만 쓰고 돈이 오가지 않은 상태는 위험합니다(같은 시행령 조항 기준). 2026년 9월 30일 개정 조문에서도 이 체결 기간은 연장되지 않았습니다.

세입자 만기가 내년 초라면, 올해 안에 갱신 합의와 계약금 수령까지 마칠 수 있는지 세입자와 미리 상의해 보세요.

상생임대주택 특례에서 탈락하는 다섯 가지 경우

상생임대주택 특례는 기간 2가지·인상률·주택 수·매도 기한 중 하나만 어긋나도 거주 요건 면제를 받지 못합니다.

• 직전 계약이 1년 6개월 미만: 직전 세입자가 일찍 나간 경우입니다.
• 상생 계약 임대기간 2년 미만: 2년을 채우기 전에 판 경우입니다.
• 환산 후 5% 초과: 보증금·월세를 바꾼 계약을 전환 기준으로 다시 계산하면 넘는 경우입니다.
• 양도할 때 1주택이 아님: 1주택으로 보는 특례에도 해당하지 않는 다주택 상태입니다.
• 양도기한 경과: 아래 기한을 넘겨 팔면 거주 요건이 다시 적용됩니다.

새 집을 먼저 사서 잠시 두 채가 됐다면 상생임대주택 특례보다 1주택으로 보는 요건이 먼저입니다. 기존 집을 팔아야 하는 기한이 취득 시기와 지역에 따라 달라지므로 일시적 2주택 비과세가 2년인지 3년인지 가르는 기준을 같이 보면서 매도 순서를 정하는 것이 안전합니다.

상생임대주택은 언제까지 팔아야 하나요?

상생임대주택은 상생 계약 임대가 끝난 뒤 1년 안에 팔되 2029년 12월 31일을 넘길 수 없고, 임대가 2026년 12월 31일 이전에 끝났다면 2027년 12월 31일까지 팔면 됩니다. 2026년 10월 1일 시행된 소득세법 시행령 제155조의3이 새로 넣은 기한으로, 조문은 “임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지”라고 적고 있습니다.

날짜로 따져 보면 이렇습니다. 상생 계약 임대가 2026년 8월에 끝났다면 기한은 2027년 12월 31일입니다. 2028년 3월 말에 끝난다면 끝난 날부터 1년인 2029년 3월 말 무렵이 2029년 12월 31일보다 빠르므로 그때가 기한입니다.

장기보유특별공제 표2에도 상생임대 면제가 적용되나요?

네, 상생임대주택 특례는 장기보유특별공제 표2의 「보유기간 중 2년 이상 거주」 요건도 면제합니다. 다만 소득세법은 표2를 「보유기간별 공제율」과 「거주기간별 공제율」을 합산하는 방식으로 정하고 있어(소득세법 장기보유특별공제 조항, 2026년 1월 1일 시행본), 조문 구조상 면제되는 것은 표2로 들어가는 문턱이고 거주기간별 공제율은 이름 그대로 거주한 기간으로 계산됩니다. 거주가 짧으면 공제율도 그만큼 낮아질 수 있습니다.

비과세가 돼도 비싼 집은 세금이 일부 남습니다. 소득세법은 비과세 대상 주택에서 “양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다”고 정하고 있어(소득세법 제89조, 같은 시행본), 12억원을 넘는 부분에 해당하는 양도차익에는 양도소득세가 붙습니다. 이 과세분 계산에 표2 공제가 쓰이므로 고가주택일수록 면제 실익이 커질 수 있습니다.

상생임대주택 특례 신고는 어떻게 하나요?

상생임대주택 특례는 양도소득세 신고기한까지 「상생임대주택에 대한 특례적용신고서」에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 관할 세무서에 내야 적용됩니다. 부동산을 팔면 예정신고 기한이 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이고, 확정신고는 다음 해 5월 1일부터 31일까지입니다(국세청 「신고납부기한」 안내, 2026년 11월 조회 기준).

1. 직전 계약서와 상생 계약서, 계약금 이체 내역을 한 묶음으로 준비합니다.
2. 홈택스에 로그인해 세금신고 → 양도소득세 신고 → 양도소득세 신고하기를 차례로 누릅니다.
3. 신고서 작성 화면에서 1세대 1주택 비과세 해당 여부를 입력하고, 상생임대주택 특례적용신고서와 두 계약서를 증빙서류 제출 메뉴에 PDF로 첨부합니다.
4. 예정신고 기한 안에 제출을 마치고, 접수증을 저장해 둡니다.

비과세 대상인데 세금을 더 낸 사실을 신고 뒤에 알았다면 경정청구로 더 낸 세금을 돌려받는 절차를 검토할 수 있습니다. 다만 이 특례는 신고서 제출을 「신고기한까지」로 정해 두어, 기한 뒤 제출 인정 여부는 관할 세무서에 먼저 확인하세요.

👉 국세청 홈택스 바로가기 (세금신고 → 양도소득세)

자주 묻는 질문 (FAQ)

본 글은 2026년 11월 기준으로 작성했으며, 최신 요건·기한은 국세청·관할 세무서에서 확인하세요.